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易宪容：房地产价格理性回归刚开始(2)http://www.sina.com.cn 2008年07月16日 00:03 中国经济时报
中国房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如，2006年“国六条”以技术性硬约束要求生产70%以上90平方米以下的住房的政策规定，直到最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等，其调整的效果同样需要较长的时间才能够显现。 这些政策也并非仅是技术性的，而且是原则性的，是要通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨，调整房地产市场发展模式与经营模式，调整房地产市场需求主体，整顿房地产发展秩序，规范房地产市场的行为等。这些原则性的东西能够在短期内完成吗？显然是不可能的。比如，重新界定房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这不仅不可能在短期内完成，而且一旦深入落实，市场就一定会发生翻天覆地的变化。 正是从这个意义上来说，当前国内房地产市场调整及房价的理性回归仅仅是刚开始。 最近，有房地产开发商认为，目前国内房地产市场之所以面临问题(资金链将面临断裂、住房销售迅速下降等)，就在于政府采取从紧的货币政策、对房地产行业采取不公平的打压政策。比如，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款。 其实，这种说法有几大问题：一是从紧货币政策对任何行业都是一样，凭什么对房地产行业例外？更何况，这些都是商业银行的行为，政府根本就没有多少权力干预；二是从国家统计局公布的数据来看，实际上2008年以来银行体系流入房地产企业的资金也没有减少，只不过是国内房地产信贷管理更加科学规范，个人住房按揭贷款减少。之所以管理科学、规范后房地产销售就下降、按揭贷款就减少、价格就下跌，原因就在于早些时候对个人住房按揭管理不科学、不规范。 事实上，即便是2007年359号文件对房地产信贷管理政策进行调整后，国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这不仅体现在个人按揭贷款政府有优惠政策(如，首付比重及贷款利率优惠)，而且也体现在市场准入标准低(比如，许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28%-35%，而中国则达到了50%)且市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行，在利益短期化的驱使下，为了竞争更是会放宽相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款，央行早就明确地规定，但是不少商业银行就是不断地突破这种规定。 最近一些地方房地产市场价格刚刚开始出现理性回归，国内房地产企业及一些学者就认为中国房地产市场价格不可大跌，政府应出台救市政策，云云。他们为了维护房地产市场企业的利益，往往会以维护公共利益的名义来掩饰。比如，会影响国家经济安全、金融安全，会影响国内居民的财富水平，会让国内银行倒闭，等等。 美国在信用评级清楚、法律健全、金融市场制度发达的情况下，尚且发生次贷危机。中国房地产信贷所面临的风险如果任其发展下去，必然有过之而无不及。对此，中国政府应该有清醒的认识，而不能受房地产开发商挟持、左右。 再者，房地产开发商不是说房地产市场已经走出周期性困难了吗？既然认为房地产价格又会如2007年那样飙升，房地产开发商又何必要求政府来救市或改变政策呢？房地产开发商大可以把手上的房子囤积起来，等到房价上涨后再售不迟。如上海某楼盘那样，几年不销售一套，而楼盘的市值快速飙升。前几年，许多开发商不就是这样牟利的吗？
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