易宪容：国内房地产市场将出现根本性逆转

　　文|易宪容

　　2007年下半年以来，由于国内房地产政策的调整和银行信贷管理政策的变化，国内房地产市场出现了根本性的逆转，任何人及任何企业如果不顺势而为，只能是飞蛾扑火。

　　国内房地产市场逆转开始于2007年9月底。关于第二套住房贷款新政的359号文件的出台成了整个楼市的分水岭，其对过旺购房需求的挤出效应立竿见影。359号文件之后，政府还出台了459号文件，并有在2008年的政府工作报告中指出：将遏制与打击对住房投资的需求，2008年国务院工作要点更要求对炒房炒地行为予以打击。

　　有这些政策的出台，尽管今年一季度房地产开发投资增长比重没有降低，各方面流入房地产的资金也没有减少，但其最终的表现将是：房地产市场供给增加越多，房地产市场的逆转越大。从这几个月的情况看，尽管一些地方房价仍在缓慢攀升，但房地产的成交量却在持续萎缩。比如北京、上海都是如此。而广州与深圳，从2007年下半年开始，两地的房价已经开始快速下跌。

　　尽管在北京、上海，这种调整十分缓慢，但房价下调是不可能改变的事实，其原因就是投资性住房需求突然受到遏制。而且，在投资性住房需求迅速减少的同时，政府为了建立起有效的住房保障体系，从2007年下半年开始推出的保障性住房在今年下半年也会涌向各地房地产市场。比如，北京今年下半年推出的保障性住宅预计总供应量将达7万套，而今年新增供应市场的普通商品住宅大约15万套，再加上目前市场剩余的现房2.6万套，北京今年期房现房总供应量预计将超过24万套。在投资性住房需求严格限制的条件下，这样大的住房供应量，对当地房地产市场的冲击不可小觑。

　　当然，中国房地产市场是一个十分巨大的市场，有一线城市、二线城市及三线以下城市的市场之分。由于房地产市场的不动产性，自然会造成城市间房地产市场发展的不平衡。早几年，一线城市房地产快速发展，房价快速飙升时，二三线城市的房地产市场刚刚开始发展，同样，此次一线城市房地产市场的价格逆转或全面下调，并不能表明全国二三线城市也是如此。那些发展较快较早的二线城市可能会有所反应，而对三线以下的城市，房地产市场可能并不会逆转，仍会快速发展。这就是为什么今年一季度房地产开发投资仍然高企的原因所在？也就是说，国内房地产市场发展开始由一线城市向二三线城市转移。如果政府的政策对这种转移能够正确调控，让其向好的方向发展，那么这次国内房地产市场对中国经济影响就不会太大。

　　种种迹象表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场成为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场的价格回归理性是必然的。

　　总之，随着新的各种房地产政策的落实，不管国内对房地产市场“拐点”的争论多么激烈，国内房地产市场一定会出现重大逆转，一定会改变目前不合理的房地产发展模式，改变房地产市场暴利格局及改变国内房地产市场复利益分配机制。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所研究员，本文只代表个人观点)