冯海宁：限价房变味的调控之痛

　　限价房开发有变味趋势。据相关媒体报道,广州10个限价房项目中,抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让,即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发。

　　限价房本就饱受质疑,而广州限价房开发中的变味现象,更让那些对限价房持否定态度的人士又多了一些“火药”。显然,变味现象让尚处于蹒跚中的限价房多了几分曲折,很不利于住房保障和宏观调控。

　　在笔者看来,政府推出限价房至少有两层用意:一方面,以保障房的角色出现,用于完善住房保障体系,尤其是扩大保障范围把中产阶层纳入其中值得称道;另一方面,以调控房的角色出现,意在拉低房屋均价,抑制房地产市场过热。

　　而广州限价房开发的走样,不仅让限价房的保障功能打了折扣,更让限价房的调控功能丧失。先从保障功能角度分析,开发商所拿土地分为限价房用地和“自留地”,优质地块肯定开发成了商品房;开发商也可能优先开发商品房,因为商品房利润丰厚。而限价房就有可能被沦落到边缘,商品房甚至更有可能侵占限价房的领地。

　　从限价房的调控功能而言,可以推断其作用受到影响:其一,宏观调控目的之一在于抑制房地产暴利,而广州限价房用地中配建的商品房销售利润率能达到70%以上、成本利润率则超过240%;其二,配建的商品房多是高档房,很可能拉高平均房价,不利于稳定房价;其三,限价房单套面积过大,不利于住房结构调控。

　　这就是限价房开发走样导致的调控之痛。更值得关注的是,国土资源部早在2003年就开始叫停的别墅类用地供应,又重新焕发生机,这将使得叫停别墅类用地供应的禁令有名无实,国家的土地政策受到挑战。更多的开发商也会打着配建限价房的旗号继续走别墅开发之路、暴利之路。

　　按理说,相比其他行业,限价房销售利润率在10%左右还算不错,而地方政府这样特许限价房配建别墅,就有想继续维护楼市暴利状态的嫌疑,更给开发商养成了“暴利病”。如此,想从实质上稳定房价就成了空想。到时候,表面上平均房价看起来不高,但实际上具体到单套房价格却并不低。

　　笔者认为,纠正这种怪相最可行的办法是抑制开发商的利润率,让开发商放弃暴利幻想。其次,要对限价房用地中配的“自留地”的自由规划开发进行必要限制,既要限制项目类型,更要限制单套房子的面积。只有如此，才能确保限价房的调控、保障功能不打折扣。