易宪容：美国次按危机的警示

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　　易宪容：著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员。

　　2007年上半年开始的美国次按危机对美国本土经济和国际金融市场所造成的严重负面影响是不可低估的。这本应是一个小概率的事件，为什么会发展成如此严重的金融事件？这自然与美国次级按揭贷款的证券化、衍生品化有关，但根本上，还是美国次级按揭贷款的问题。

　　对于中国来说， 1998年以来房地产市场个人住房按揭贷款快速发展。在银行信贷金融的支持下，房价出现前所未有的飚升。如果以1998年为基期来计算，全国不少地方的房价可能会上涨4-5倍，甚至10倍以上。但是，同样是七八年的时间，美国的房价仅上涨50%。从2006年起美国的房价上涨逆转，次按的问题在房价之后自然地显露出来。

　　在中国，有两个问题比美国次按问题更为严重：一是房价上涨。在同样的时间里，中国房价上涨高出美国几倍，这就使得中国的住房泡沫风险大于美国房价上涨的风险；二是美国次按的贷款人。尽管其信用是次级信用，但他们还是有信用评级的。但是在中国，进入住房按揭信贷的人，由于没有信用评级，在359号文件出台之前，只要个人想购买住房，都能够从银行得到贷款。因此，中国住房按揭信贷人的信用低于美国次按贷款人的信用，这就使得如果中国房价下跌，其面对的银行信贷风险要高于美国次按危机。

　　2007年中国个人住房按揭贷款的增加额为9000多亿，是2006年3倍多。很多人利用银行信贷的金融杠杆在投资或炒作房地产。而且，央行从2007年第四季度一开始管紧银行信贷，房地产市场全面问题立刻暴露无遗。这些现象都表明，国内不少地方的房地产市场，特别是那些房价上涨过快的地方，基本上是房地产市场炒作推高的结果。如果政府不对这些问题密切地关注，不采取有效政策，那么中国银行信贷步美国次按危机之后尘也就不远了。

　　最近，北京市各家银行一出台个人住房按揭贷款申请规范，就有一半以上希望进入住房按揭贷款的人无法进入这个市场，即使是经过审查可以按揭贷款的人，也不那么容易按照个人意愿从银行获得所需要的贷款。因为，资格准入只是个人住房按揭贷款的第一关，还有第二关、第三关。在这样的情况下，会有更多的人无法便利地利用银行信贷进入房地产炒作与投资了。也就是说，央行为防止中国银行步美国次按危机之后尘，需要认真实施现有的信贷管理政策，这样，房地产个人住房按揭贷款的许多问题就会暴露出来。比如，个人住房按揭贷款资格的审查，取消第二套住房信贷优惠政策等。

　　美国次按危机造成了严重的负面影响。中央一定要以此为鉴，严格要求国内商业银行加强对个人住房按揭贷款的管理。在个人住房按揭贷款资格的审查及第二套住房的审查上，要认真结合个人所得税税单、银行工资对账单、个人信用及单位工资单等。同样，要使359号文件等规则得以实施，还应对商业银行信贷员及管理者有一套严厉的处罚政策，以保证359号文件和452号文件的有效实施。而这一点也是保证中国不步美国次按危机之后尘的关键所在，是中国房地产健康持续发展的关键所在。