杨涛：经济适用房该如何上市

　　早报评论专栏作者 杨涛

　　北京经济适用房上市办法已制定完毕，将于近期面向社会公示。近日，北京市建委副主任苗乐如透露，该办法将对新老经济适用房采用不同的管理政策，办法实施后，对再上市的新经济适用房，政府将收取一定比例的溢价，初步确定收取溢价比例达到70%。

　　针对这一新政，吴睿鸫先生在1月25日的《新京报》发表文章认为，经济适用房持有者会采取阴阳合同等方式来规避“政府收取经济适用房溢价的70%”，因此，他建议“政府不应该允许经济适用房上市自由销售。即使真的允许其上市，也应该让政府回购过来”。

　　我同意吴先生的“政府收取经济适用房溢价的70%”政策容易被人规避的看法。然而，简单地不允许经济适用房上市自由销售，并不是个好办法，如果原先购买经济适用房的市民有条件购买商品房，那么让他们出售经济适用房，有利于他们改善居住条件，也方便其他符合条件的人得到经济适用房。同时留出一点溢价，让购买者得到一定的回报，也符合公平原则。同样，仅仅是让政府回购，也会存在问题，即使如吴先生所说“由当地政府相关职能部门，组织专业人员成立价格评估小组，参照原有价格并考虑折旧和物价水平等因素，评估价格后并进行公示”，也难免会产生政府侵犯这些房主利益的情形；或者，在权钱交易的情形下，政府的回购价高于市场价，从而损害国家的利益，回购成为暴利的买卖，权贵侵占经济适用房就更为突出。

　　我个人认为，“政府收取经济适用房溢价比例70%”的政策还是有可取之处的。要保证政府能真实地了解溢价水平，关键就在于这些经济适用房该如何上市。如果让房主可以私下买卖，他们当然会用多种方法来规避，从而使得政府无法收取到真正的“溢价比例70%”的钱。我的建议是，政府应当指定几个民间中介机构进行经济适用房交易，所有出售经济适用房的房主，都必须事先向政府主管部门报告，并由这些民间中介机构事先进行公告，然后进行公开拍卖，出价最高者得到经济适用房。当然，政府也可以参加竞买，在相同出价的情形下，政府可以优先购买。

　　让经济适用房上市，政府收取大部分溢价后，同样可以用来建造经济适用房，解决其他中低收入者的住房问题。关键在于，对于经济适用房这种特殊的商品，其交易过程必须完全公开在阳光下面。