易宪容：房价定会回归理性

　　易宪容：著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员。

　　近半年来，随着全国各地房地产市场价格的大幅度下调，尽管北京房地产市场销售量急剧下降，但房价并没有低下高昂的头。不过，从房地产市场的基本面来看，北京房地产市场的调整势在必行。

　　早些时候，房地产市场争论最多的是中国的房地产市场是不是出现了拐点。其实这种争论意义不是太大，因为，不同的人对拐点的理解不同，得出的结论当然是不一样。但是，由于中国房地产市场是一个政策市，是一个由政府政策主导的市场，如果以此为基点，即从政府房地产政策的改变、中国房地产市场发展模式的转变来看，目前中国的房地产市场已经根本不是以往的房地产市场了。因为，从2007年下半年开始，中国房地产市场的政策与发展模式已经发生了根本性的改变。这主要表现在以下两个方面：一是全面确立了中国的住房保障体系；二是对中国房地产的投资与消费做出了严格的区分。例如在出台的24号文件中，全面肯定了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场，因此政府要全面遏制住房的投资炒作。在这样的原则下，中国的房地产市场一定会发生翻天覆地的变化，中国房地产市场是否出现拐点就不需要来讨论。

　　目前中国房地产市场的问题是，由于房价快速飚升剥夺了中国绝大多数居民的基本居住权，过高的房价使绝大多数居民被抛弃在房地产市场之外，并由此让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，由此制造了中国财富分配的两极分化，让中国的社会与中央的和谐社会越来越远。要改变这种情况，首先要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策、利用银行的金融杠杆来炒作房地产。央行与银监会最近所主张的提高房地产投资炒作的准入门槛，提高个人按揭的首付款比例，提高按揭利率以及控制银行信贷规模等，都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。这些银行信贷政策一旦落实，想进入房地产投资炒作的人会立即大幅度减少。当房地产投资炒作的人无力或不愿进入房地产市场时，整个房地产市场的预期就会发生根本性改变。因此，当中央下定决心对房地产的投资进行严格遏制时，房地产投资市场的前景会是不确定的。这也是最近许多城市住房市场销售严重下降的根本所在。

　　有媒体报道，最近北京房地产市场出现了土地集结性的流拍。本来，对房地产企业来说，土地是其进入房地产市场的基本条件。当房地产开发预期到房价会上涨时，它们就会不惜代价地争夺土地、囤积土地。在房地产开发商看来，土地的价格过高并不重要，最为重要是房价能够卖出好价钱。当房地产开发商预期房价不能够再上涨、房价上涨低于土地价格上涨时，他们是不敢用高价来拍卖土地及囤积土地的。因此，从北京土地流拍的情况来看，房地产开发商开始预期到北京房价的逆转了。

　　中国房地产市场是一个政策市，是一个政府政策主导的市场。当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，当银行的信贷进入房地产市场迅速减少特别是个人住房按揭款减少时，这个房地产市场能够不改变吗？而且，十七大报告的基本精神也特别强调住房的民生问题。所以，我们要相信中央政府，中国房地产市场的价格一定会回归理性！