易宪容：楼市回归理性无法阻挡

　　本期专家易宪容

　　中国社会科学院金融研究所研究员

　　国内房地产市场的变化，目前争论很多。但是，这些争论，无论是主张价格上涨还是主张价格下跌，这些都不重要了。重要的是银行如何来落实2007年下半年以来关于房地产市场出台的政策。只要这些政策逐渐地落实，那么国内房地产市场回归理性是谁也无法阻挡的。

　　房地产相关政策频频出台

　　2007年下半年以来，政府出台了一系列关于改变房地产市场发展模式的政策与文件。如24号文件，其核心就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场；359号文件，其核心是加强对房地产银行信贷的管理。这个文件不仅全部重新恢复了121号文件的内容，也增加不少新东西。如严格区分住房的投资与消费。房地产投资者以市场价格来运行，购买消费者以优惠价格来对待。即提高了投资者进入房地产的市场准入标准。39号令，其核心是土地出让金缴纳管理；64号文件，重点放在从城市规划角度来调整房地产市场结构；还有，452号文件，是对359号文件的补充规定，对争议颇多的第二套住房作了重新界定。这些都表明了政府对改变目前的房地产市场发展模式的决心。加上2008年采取从紧的货币政策，其结果只能是目前国内房地产市场环境将发展根本性的变化。

　　而这些文件中，对房地产市场影响最大的是359号文件、452号文件及从紧的货币政策。我们应该看到，359号文件，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理，如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定(即房贷新政加入许多新内容)，如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。

　　而359号文件核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场成为一个以自住为主导的住房民生的市场，而不是一个房地产投资为主导的市场。因为，这几年房地产市场价格快速飚升，问题就是房地产发展模式的偏差，就在于国内房地产市场成了一个投资者为主导的市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。大家可以看到，如果没有国内银行这种金融支持，没有房地产市场成为一个投资者的市场，那么国内房地产市场价格要这样的飚升是不可能的。

　　在359号文件中，就是通过对第二套住房的信贷管理办法来区别房地产投资与房地产消费。比如，在房贷新政的规定中，凡是购买第一套住房的居民，如果购买者资金不足需要向银行贷款时，商业银行就得以利率优惠等信贷优惠的方式帮助与鼓励他们进入房地产市场。如果住房的购买者是进行房地产投资，如购买第二套住房，那么就得提高住房投资者进入银行信贷的准入门槛，如提高首付比例及利率水平。如果说，国内房地产市场能够把住房投资与住房消费作一定区分，并对这种区分制定不同的政策，那么房地产市场的投资就会大大减少，房地产市场就会成为一个自住消费为主的市场。如果是这样，不仅房地产市场发展模式会发生根本性转变，而且房地产市场的价格也会回归理性。