叶檀：小产权房被禁 开发商与投资者找到新保险索

　　叶檀 NBD评论员

　　小产权房被禁对于普通商品房市场是利多。那些开发商与投资者可以没事偷着乐，因为他们又找到了一根保险索。

　　国务院办公厅1月8日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。以此为标志，小产权房合法化的大门被彻底关上。在政策层面上，关于小产权房的争议可以告一段落，政府不会放开土地市场化流转的大门，农村土地与商品房用地被隔绝在两个市场中，没有互通款曲的可能。

　　小产权房是否应该合法化引起过广泛争议，而有关部门内部也不是一开始就认识统一。去年12月13日，有媒体报道，国土资源部有关负责人表态认为小产权房尽管违法，但对于符合规划、具有一定规模的小产权房可补办手续转为合法。这一广为传播的消息为土地制度的改革者带来了不到24小时的信心，次日国土资源部迅速澄清，小产权房合法化的新闻是虚假报道，并重申城镇居民不得购买，也禁止主管部门为其核发土地使用证和房产证。如今《通知》出台，明确对《土地管理法》允许之外的农民集体所有建设用地使用权流转试点做出了三要素规定，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

　　由此，我国的土地政策将继续延续目前的态势，由政府掌握调控权，推出多少土地，大致的土地价格，以及所建房屋的大中小套型比例，都在掌握之中。换言之，土地升值预期的控制权也在政府的掌握之中。有一点是明确的，在受到控制的市场中，除非出现不可逆事件，否则不可能出现房价大幅下挫引发金融风险的严重事态。考虑到人均GDP与城镇居民人均可支配收入2007年均出现大涨，房价会保持稳定上升之势。

　　小产权房占比多大？由于生存于灰色地带，尚无权威统计数据出炉。据一些机构、专家的抽样调查，小产权房数量惊人，北京大概占比20%左右，深圳占比可能高达40%、近50%。小产权房的发展也非一日之功，迄今已超过十年时间。关闭小产权房市场，兹事体大，将对中国的住房市场产生极其深远的影响。

　　房地产作为投资品种价格节节走高，原因不外乎投资收益远大于成本。禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房，是减少土地与房屋的供应量，有助于增加房屋上升预期。但与此同时，考虑到政府也颁布了增加保障型住房比例，打击囤地等利空政策，从长期来看，两者的影响会互相抵消，房价会随同城镇居民人均收入上涨的比例稳步上涨。

　　小产权房屡禁不绝的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化进程中，许多郊区农村农田被占用，在开发商、几级地方政府、村与村民的层面，利益分配呈倒金字塔形，越到基层获利越少，因此，为了留住土地利润，村级组织与村民有极大的经济动力开发小产权房，这与城市中苦于高房价的购房者一拍即合。

　　据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%-30%，企业占40%-50%，村级组织占25%-30%，农民仅占5%-10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1／10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1／5。

　　改变上有禁令下不遵从的尴尬局面，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，温家宝总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　近日发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》政府对土地增值部分收缴增价地价，让农民有权按照投资品公平获得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原产的粮食与白菜的价格分享土地收益，才是合理的举措，也是防止小产权房死灰复燃的釜底抽薪之举。