易宪容：2008年房价将回归理性

　　本期专家易宪容

　　中国社会科学院金融研究所研究员

　　从已公布的数据来看，2007年不少城市的一手房市场的房价上涨幅度达到20%以上，不少地方二手房市场的价格更是成倍地上涨。房价快速的上涨，不仅使得大量投资者涌入房地产市场，不少地方居然还出现了房地产开发商开始“捂盘”、“囤地”的怪现象，而且也引发了一系列社会问题。

　　2007年上半年各地的房价快速上涨，房地产开发投资越来越大，各方面的资金都大量流入房地产市场。但是，从下半年开始，国内不少地方的房地产市场发生根本性逆转，比如深圳、广州及珠江三角洲不少地方，房价下跌已经成了基本趋势。下半年这些地方的房价下跌不仅表现在一、二手房的价格的下跌，而且表现在土地流拍及土地拍卖的价格也在迅速下降。2007年底，珠三角的几个城市，12月份当地拍卖土地的价格(同一个城区甚至是相邻的城市)就比上半年的价格下降一半以上。这些情况说明了房地产开发商预期到未来几年房价走势会回归理性，因此，他们不敢贸然把土地的价格推高。

　　2007年底，不仅是珠三角一些城市的房价出现了逆转，而且在国内其他一线城市，房地产火热的局面也突然熄灭，如上海、北京等地。这些城市不仅房地产销售迅速下降、有价无市，甚至不少房地产开发商正在采取变相降低价格方式出售。为什么同样的房地产及金融政策在广东地区的反映要比北京和上海等地要强烈呢？可能最大的问题就在于广东地区是中国房地产市场最早发展起来的市场，而且这个市场曾经出现过房地产市场变化的周期。因此，市场对珠三角市场房地产市场变化更有警惕，一旦有风吹草动就会迅速地反应，而对国内其他市场来说，从来就没有出现过房地产市场的周期性变化。因此，对房地产市场的风险理解就不一样，自然政策的变化对这些地方也就影响小了。但是，该来的还是会来，谁都是无法阻挡的。

　　房价上涨的公开秘密

　　2007年国内各地房价出现的快速上涨，是因为所谓的住房的刚性需求吗？这种住房的刚性需求又是指什么呢？是有人所指的每年有多少人要结婚，需要多少住房；是中国城市化进程，每年有1000万人口进城后需要住房；是城市居民的住房条件要改善，有住房的需求等。其实，从2007年上涨后的住房价格，早就把80%以上的城市居民的住房需求抛离在市场之外了，他们是需要住房，但这样高的房价，这些人有能力来购买吗？如果这些居民没有能力来购买，这种住房的需求怎么又可以称得上刚性需求？如果说这种需求也是一种刚性需求，那么市场上就根本就不需求价格机制了。

　　还有人认为，2007年的房价快速上涨，就在于人民币对外升值对内贬值，在于国内居民投资渠道太少，如果居民有多余的钱不进入房地产市场投资，没有比这更好的投资渠道，反之居民的钱都会贬值。其实，真的是国内居民钱太多吗？这些钱一定要进入房地产市场吗？也不是。如果按照目前的政策，国内居民用自己的钱进入房地产市场投资，并没有哪一条政策不允许，居民有钱愿意怎么买卖房子没有人管，更不要说政府。现在的问题，许多进入房地产投资者根本就没有钱，只不过在利用银行便利的金融杠杆和低利率政策。如果不是利用国内银行的低利率政策及银行信贷，国内房地产市场根本就不可能炒起来，更不用说炒得如此火爆。

　　从已有的数据来看，2007年1-11月商品房销售额24002亿元，但定金与预收款就达到9027亿元，再加上房地产企业银行贷款6098亿元，仅此两笔就占商品销售额的63%。如果加上住房公积贷款，以及其他方式进入的，那么进入房地产市场的资金并非是这些投资者有多少钱要进入投资，而是在利用国内银行的信贷在投资。从已有的数据来看，预计2007年个人住房消费贷款超过9000多亿元，是2006年3300亿元的3倍以上。试想从银行贷款9000多亿元进入房地产市场，那么国内的房地产价格岂能不炒高？这就是去年下半年，银行信贷一紧缩，房地产市场立马出现逆转的根本所在。

　　可以说，2007年的房价快速上涨，就是房地产市场利用银行资金炒作的结果，并非什么有钱人要投资什么房地产市场(当然这样人也有，但比例较小)。从最近关于深圳房市的报道来看，2007年深圳房价之所以能够快速飚升，就在于这个市场80%以上人在利用银行金融杠杆在投资。

　　在2007年上半年，80%以上的二手房是投资者购买的，许多投资者甚至连房子都可以不看就把房子买下来。因为，他们买下之后准备在短期内卖出去。可以说，深圳是这样，北京、上海等城市都是如此。试想，如果不是投资者炒作者利用银行的金融杠杆购买，有几个自住者有能力购买这样贵的房子。这就是2007年国内房地产市场价格快速飚升的根本所在。

　　信贷从紧房市吃紧

　　但是，从2007年下半年开始，政府已经意识到房地产市场价格快速飚升问题的严重性，意识到房地产市场泡沫吹大及银行风险增大，因此，在下半年出台一系列如何来调整房地产市场发展模式的政策。特别是359号文件(《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)对银行房地产信贷管理，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。该政策一出台就让不少投资者感觉到问题的严重性，就感觉到目前政府对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生逆转的根本所在。加上中央经济工作会议对货币政策重大调整，将会对房地产市场投资炒作有重大的影响。

　　从紧的货币政策，不仅在利率上从紧，而且信贷规模也会从紧，而这种从紧一定会改变2007年个人住房信贷增长3倍之异常现象。早些时候有人说，第二套住房政策不少商业银行可以化解，但事实上，从452号文件(《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)来看，政府对房地产市场投资与炒作遏制已经下了决心。更为重要的是，在359号文件和452号文件及从紧的货币政策下，政府不要再出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆炒作机会会降到极小。

　　这是因为在452号文件中，最后一条就是要求商业银行的借款人的诚信原则，谁要违反，就得要处罚。试想，如何投资者要从银行贷款购买房子，只要第一关，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。按照国际惯例，商业银行对贷款人审核都得出示个人收入一年所得税单、银行对账单、单位工资单及个人信用记录等。如果银监会要求国内商业银行对房地产贷款个人审核动真格的，那么那些便利进入房地产市场的投资者自然会立即减少。因此，按照这些要求，或是不少人无法进入商业银行贷款市场，或是降低贷款额度。早些时候，有人说，他可以用小孩的名字来购买房子，但是这小孩的收入从何而来，自然不可以进入房地产市场了。如果投资与炒作房地产的人突然间减少，那么房地产的供求关系就会发生根本性变化，那么绝大多数入通过自己努力进入房地产市场就近了。只要房地产市场是一个自住消费的市场，那么房地产市场价格岂不回归理性？

　　总之，解铃还得系铃人，政府已经意识到房地产市场投资与炒作对国内经济危害，也知道了问题所在，而且已经出台了相关的政策。在这种情况下，我们还用担心各地房地产市场价格不回归理性吗？