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黄俊峰:楼市迎来拐点的设想并不现实

http://www.sina.com.cn 2008年01月07日 01:42 中国证券报-中证网

  楼市“集结号”

  □黄俊峰

  国产战争大片《集结号》正在热映,由于始终未听到作为撤退命令的那声“集结号”,47位战士为阻击敌人全部阵亡。而对于国内大大小小的房地产开发商而言,资金紧缩的“集结号”自2007年9月以来声声嘹亮、不绝于耳的调控声让他们感到这个冬天有些冷。

  如果说2007年9月27日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》为开发商套上了紧箍咒,那么2007年12月初中央经济工作会议定调货币政策由过去的“稳健或适度从紧”转为“从紧”,则像一张无形的大网无情地罩向火热的楼市。

  信贷紧缩从两个层面展开,调控力度空前。

  其一,针对卖方开发商的贷款严格审批和限制,而信贷资金长期以来都是开发商的源头活水,当水闸缓缓收窄,开发商的资金紧张局面可以想见,最近各地土地拍卖市场遇冷就是最直接的体现。据悉,有关部门正在研究对房地产开发企业实施分类贷款政策,包括开发不同类型房产项目的信贷资金规模和利率会有不同对待。

  其二,对于买方购房者的按揭贷款实施从紧从严政策,尤其是2007年12月央行规定以家庭作为第二套房认定的政策,出乎市场各方意料(包括将按揭看作优质资产的商业银行),对楼市的冲击立竿见影。这也是当时万科迅速反应,宣布全国范围内降低楼价的导火索。

  来自银行的间接融资渠道收紧的同时,通过资本市场直接融资成为稍有规模的地产商梦寐以求之事,但要打通这条低成本融资渠道却是越来越难。自2007年4月广宇集团在中小板挂牌以来,就再无房地产公司在A股IPO,而2007年上半年地产股争相增发、配股、发债等再融资手段,到了第四季度也成了幸运者的游戏,在此期间成功实施再融资的地产公司屈指可数,一大批提出再融资的地产公司仍在苦苦等待。

  更严峻的形势是,紧缩背景下机构对地产股再融资格外谨慎,这意味着地产上市公司即使拿到再融资许可,很可能找不到投资者。万科现在股价低于增发价,让基金对房地产公司的定向增发更加谨慎。泛海建设定向增发由于机构认购热情不高,最后大股东泛海控股独家吃进,用资产换股权,可是公司最渴望的资金却分文未融到。

  借壳上市也是很多地产商的选择,但目前这条路也相当不好走。上海一家颇具规模的民营地产商老总告诉本报记者,公司年底加快了借壳上市步伐,尽管眼看着上海大华等同行2007年下半年在借壳上市之路上纷纷铩羽而归,他还是不愿放弃。

  相关投行人士介绍说,寄望借壳上市的地产商十有八九不会如意,因为针对房产业的调控,是为了稳定房价,如果银行信贷口子扎紧,而直接融资口子大开,显然不利于政府对房地产行业的总体调控,证券监管部门对于房地产公司的直接融资诉求自然不会闸门大开。

  不过资金压力虽日益显现,但是现在就把融资紧缩与房价下跌等同起来,显然为时尚早。那种认为房地产融资渠道受限,开发商就会低价甩卖房子并导致连锁反应,从而迎来楼市拐点的设想,目前来看并不现实。因为未来几年我国房地产市场仍然处于供不应求的局面,这种供求关系决定了房价将保持稳定,拐点真正到来还要看政府推行保障性住房的决心与成效。

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