章剑锋：何以房地产价格真理碰壁了

　　◎章剑锋

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员

　　房地产事务专栏作家

　　楼市有价无市局面能维持到今天，是因为市场关系已经过度扭曲和变异：市场走向完全取决于卖方的态度。 如果我们将买方意志看作是正常的市场意志的话，那么基本可以断言，当今的楼市买卖关系已经丧失了以真实市场意志为转移、或围绕真实市场意志这一中心点而良性运转的前提。

　　普遍真理往往难以使面临不幸的人从中找到多少精神慰藉。早有人说了，房价不可能一直涨下去，依据是，从来就没有只涨不跌的价格。是的。我说，正如人总会老去，从来就没有所谓长生不死之人；也正如一年四季轮番交替、世间万物兴衰枯荣，从来都要遵循自然规律，没有例外。可是，如果我们过分依赖这些普遍真理来维持信念，显然就不够明智了。

　　很多时候，真理不是绝对的。全球气候变暖，消蚀了四季分明的轮廓界限；生活水平与科学技术同步提高，抚平了岁月磨擦遗留下来的年龄痕迹。至于市场价格，它也同样与普遍真理一样在动态变化着。

　　相信有涨必有跌，因此坚定不移地宣称看到了希望，指出高房价不可能持续。这只是一种小机灵。它巧妙地利用了人们迫切需要安慰的心理空隙，可是这无助于消除人们的现实困境。我们不可以在根本不能确定具体时间、具体地点以及具体跌幅方式的时候就一厢情愿地认为这“有所可能”。这不是好办法。它会使人更加麻木而焦虑。

　　我无意为价格狂热和投机不轨提供任何说辞。但是，我有充分证据证明，这种过分迷信普遍真理的冲动所带来的荒谬。过去一段时间，人们从舆论层面看到了房地产的“有价无市”，看到了少部分城市出现“贱卖”、大比例折扣以及房屋销售价格的隐讳下滑。这令很多坚信“有涨必有跌”的人士收获了某种喜悦，而他们的全部见地则完全是依此为佐证的。可是有谁了解，这个基础本来就是有问题的。

　　有价无市果真是高价格转机的前兆吗？不，这并不必然。有价无市并非是近一段时期突然冒出来的。不要无视这样一个现实，在过去的2年、4年以至于10年前，房地产的实际市场形势一度维持着“有价无市”的内在特点在运转。大多数人的支付能力为负。眼见价格一路持续走高，人们的信心和实际购买力则一再遭到挫折，停留在一个低景气的位置上。如果有价无市是价格中道崩落的转机信号，为什么这个转机在过去的2年、4年或者10年前始终没有适时出现，反而要一直拖延到现在？

　　由于严重曲解了“有价无市”的现象，一些人得出许多极为可笑的结论。有价无市局面可以维持到今天，市场始终岿然不倒，为什么？答案其实非常之明确。我曾经说过，市场关系已经出现过度扭曲和变异。现今的市场在卖方那里，是不以买方意志为转移的。市场的走向取决于卖方的态度。如果我们将买方意志看作是正常的市场意志，它应该成为主导市场趋向、价格形成的中心点，那么，基本可以断言，当今的买卖关系已经丧失了以真实市场意志为转移、或围绕真实市场意志这一中心点而良性运转的前提。

　　按照真实市场意志，多数人不喜欢高房价，他们甚至不愿意开发商每一个月都要通过调整价格去打他们的主意。受需方心理影响，那么此时就会出现需求萎缩、价格回调到合理位置以刺激需求重新释放的必然现象。可是过去十年里，有过这种情况吗？人们那样反感开发商操控房价，开发商却并没有顾及他们的意愿，反而更加肆无忌惮。

　　在人们纷纷猜测房地产市场会出现转折的时候，我花了一些时间在北京做随机性考察。我隐匿了自己的身份和真实意图，带着官方的监控数据作参照，去一些楼盘打探实情，听到一些真实和不真实的声音。我相信北京市可以成为中国许多城市市场的典型参照。据我所见，目前的市场的确存在广泛的“有价无市”状况。然而市场残酷如斯，北京的开发商已不会给购买人任何优惠和折扣，除非是一次性付款才给予小额折扣。与此同时，房价的涨幅令人颤栗，销售却显得普遍缓滞。

　　但我确认，这并非是开发商的穷途末路，对于大多数人而言，这也不是市场良性转机的开始。因为，真正坐困愁城的一向不是卖方，而是买方。因此我需要重申，所谓的“有价无市”，根本就是一场阴谋，它是操控了销售渠道的开发商一手炮制的。这些坐高价格故意为难购买者的商人们，正因此有恃无恐。此情此景，怎么能够令人相信，房价不会持续涨下去呢？

　　那些先知先觉者以及出自南方市场的舆论说，开发商最近正给予购买人不小的折扣或变相调低价格，以促进销售。我无法了解北京以外城市的舆论真实性。但据我这些年来搜集的资讯，除了北京、上海这样具有国际地位的城市，国内其他市场的商品房销售历来都有买房给予折扣的销售惯例，不足为奇，显然不能成为判断价格回转的依据。在没有见到房价明显回调到四年以前各城市当时的固有水平之下以前，贸然下结论，有失草率。

　　开发商为什么要刻意制造“有价无市”之势？道理是很容易看破的。在可见风险与巨大利润之间，他们当然选择后者，由于目前的供需关系仍然失衡，开发商惟有控制销售，才可以进一步维持暴利。我们知道，不论是买房居住，还是投资抑或投机，没有可堪比拟的替代渠道，房地产因而不具有需求价格弹性。仅就居住而言，如果其他类型的廉价与公益性住宅不被大范围地复制与规划，人们依然没有可选择空间，这样，所谓“有涨必有跌”的普遍真理会将不断碰壁。