许青安：2008房价涨还是不涨

　　许青安

　　一、“拐点“争论背后的“心理预期”

　　2008房价，涨还是不涨？实际上就是“心理预期”，“心理预期”对于未来的判断，进而影响到实际的行为。在讨论“拐点论“的时候，我们先来看看万科公布的月度销售数字：自9月份达到创记录的73.5万平方米，69.2亿元后，10月份跌落至54.6万平方米，51.6亿元，金额环比下降25.4%，11月份，再次滑落至40.7万和42.3亿元，环比下降18%，与9月份的高峰比，更是下跌39%，与金九银十，四季度销售比上前三季度一倍的历史表现反差巨大。

　　现在房地产市场交易清淡，有价无市，已经是现在的市场现状。房地产代表人物王石的“房价的拐点已经到来”，马上就有潘石屹的“拐点只是出现在深圳”，还有著名人士任志强在感到“一股寒流“的同时，说要多观察才能判断是否出现了”拐点“，任志强似乎理性，其实是不愿意看到”拐点“的出现。在潘任的声讨中，王石给自己打圆场，说”长期还是涨的“、”拐点不一定只是向下“，王石面对同行压力的闪烁其辞之后，出现不少评论，让人遗憾的是这些评论是帮了倒忙，把”拐点论“解读为”阴谋论“，是”假降价“，是”给政府一个配合的姿态“等等。

　　王石在《经济半小时》的谈话，应该说是一个逻辑推理严密的表态，逻辑起点是过高的房价增长是可怕的，王石用了“亢奋“这一个医学名词，过快的房价增长是可怕的，所以拐点是好事，王石表态不再当”地王“了，不参与”面粉“的推涨，他希望三四年以后再买房的话更被严重误读，王石是从”性价比“来谈的，不是单纯的时间，而被评论解读为阴谋，只能说明社会对于房地产商集体的怀疑根深蒂固到”偏执“的地步，而”阴谋论“的评论恰恰建立在”房价会大涨“的恐慌基础上的，这些意气用事的评论其实在帮倒忙，拿今年买房与没有买房的例子作为“孤证”，推高了公众对于房价的“心理预期”。

　　“心理预期”是经济学中的重要概念，如果是中央政府选择采用“经济手段“调控房价，不注重这点，调控无效肯定出现，在政府的调控中，我们缺少的是几样思维和工具，一是“心理预期”，即凯恩斯所说的“消费偏好“，也就是”消费心理“，尤其是”消费者“的心理，不注重心理偏好只是简单命令，所以调控就会按倒葫芦起了瓢；二是”供应革命“，对于价格规律我们只知道是供求关系所造成的，在房价博弈中还有更复杂的”有效需求“问题，如在对于楼价的调控上我们在“廉租房”、“经济适用房”没有一个准确的计划，对于需求不去分流，对于供给不去增加，只能是不调控还好，越调控越高；

　　为什么？就是第一个原因“心理预期”、“消费偏好”，人们习惯了在调控之后的“稀缺性”上获得利益，如“90平米禁令”，人们解读为大户型的稀缺，至于停建“别墅”使一些原来没人要的“别墅”一下子奇货可居了。控制耕地的占用意味着“住房土地的减少“。

　　政府在供地数量和价格上、“廉租房”和“经济适用房”供给上、政府税费这三大供给问题上进行实质性的改善，楼价调控的政策效应会慢慢显现出来。

　　“心理预期”是如何被操纵的？如何面对由商人、个别官员、个别专家学者和个别媒体构成的特殊利益集团,这只”看得见的手”往往在操纵着市场价格的“心理预期”，上海房价在反腐后应声下落就是最好的说明，试想如果“心理预期”不再上涨，拿着18套住房的上海市区长还会继续持有吗;

　　很高兴的看到国家统计局在总结房价上涨四个原因时候，把 “心理预期”列入，这是我们调控思维的巨大进步，建设部也成立了住宅保障司，要求各地公布住房建设计划，如何建立科学、公开、透明的经济信息体系，使信息不被垄断，价格才不被垄断，人们的心理预期才不会焦躁，评论才不会那么幼稚的用“假摔”、真“摔”来为“未来房价大涨”背书了，正确的评论应该认为不管怎么“摔”只要“摔”就是好事，会使公众的“心理预期”良性；

　　“心理预期”与实际价格的关系，最明显的例子就是广州市的房价，经历过97年房价炒作大涨之后，多少年来一直平稳在均价6000元左右，调控风声起来明显影响到平静的“心理预期”，到今年八月是7000元，到了11月就到了14000元，深圳今年每个月上涨幅度11%，这样的上涨幅度难怪王石要用“亢奋”的概况，“亢奋”是医学用词，指状态介乎神经病与正常之间，“亢奋”的“心理预期”自然是“亢奋”的行动，2007年“亢奋”的疯牛步伐是否可以在2008年慢下来甚至真正出现“拐点”，是公众心理预期的结果。

　　美国房价持续上涨有了次按风险，日本经济衰退源于过快的资产泡沫，说明没有只涨不跌的房价，土地增值税和信贷紧缩、银监会提示房贷风险、王石不当“地王”、交易清淡、地产股普遍退出证券业“牛股”推荐。。。。。。这一切说明投资、投机需求的对于未来预期并不是“亢奋”大涨了，“自住的需求”为什么还要“亢奋”呢？评论为什么还要“亢奋”呢？

　　88年中国第一次通货膨胀，公众的对策是“抢购”，把十袋八袋面粉买回来抵抗通货膨胀，93年再次通货膨胀公众理性了没有“抢购风”，现在的房价与房子也是一样，当住房需求 “心理预期”不再是“亢奋”,房价问题就灰飞烟灭了，房地产业也挤掉泡沫回归理性的发展。