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陈序:楼市到了折返点还是接力点

http://www.sina.com.cn 2007年12月19日 09:37 东方早报

  每次说楼市到了折返点(通常所说拐点),其实都是接力点。这次也不例外。跑得太快的房价会停下来等跑得慢的居民可支配收入,会向后倾出身体,递出接力棒。但是,它绝不会傻到拼命往回跑。因为一扭头,它就能看到面向自己的黑压压的人群。

    举个例子。每逢圣诞节晚上,迪士高、PUB人满为患。老板只管卖票,黄牛借机炒作,大家笑不动。买票进场的人越多,每个付出的票价越不值。人多到一定程度,安全堪虞。为保护消费者不吃亏,为保证节日安全,市场监管者有很多办法。可以定时拉闸限电,指令消防有问题的场所统统歇业整顿,减少供给。也可以在舞厅门口竖牌子“18岁以下人士和衣冠不整(男着背心、女趿拖鞋)者谢绝入场”,要求高校学生会组织校内活动,限制需求。还可以监督营业方最多向每人出售两张票,打击炒家。于是,场子里不再人挤人,场子外不再票价翻筋斗。如此,平安夜的娱乐市场,看上去秩序井然,平安无事。

    其实,在不易监管到的地方,通过手机、互联网,地下交易信息不断传递着:哪个歇业的场所偷偷开门了,哪个场所放开卖票了,哪个黄牛手里还有几百张预售票找下家……一旦夜深,市场监管者下班,黄牛便重新上岗(一般没有时滞,市场监管者的行动会预先被市场掌握)。不到一小时,不夜城里恢复旧模样。

    例子总是不完全恰当的,只需注意其中与中国楼市类似的几个特点。关于供给。让需求安静下来的最好办法,当然是扩大供给。在平安夜,由于很多场所存在安全隐患、管理问题,或者电力紧张,娱乐产品的供给不能无限扩大。在楼市,原来是土地、最近是资金,都限制了供给。关于需求。购买娱乐服务的需求在一定价格范围内是刚性的,说白了,不在乎多出点钱。

    在楼市,

房价涨了六年,销售始终跟得上,不可能单单是弹性很大的投资性需求在支撑。欧美
房地产
市场不可比,人家供给与消费性需求基本平衡。房价出现异常上涨,必是投资性需求和支持投资的资金介入,涨到一定程度,投资者预见到消费性需求肯定跟不上来,或者流动性盛极而衰,投资者借不到钱,房价就一沉到底,等待下一次机会。

    关于市场监管者。娱乐市场的监管者会下班,楼市的调控措施会不会下班?目前影响市场的政策,货币供应从紧(包括对房地产企业的信贷收紧和对购房者的按揭贷款收紧)能持续多久?不确定。可以确定的是,既不会朝令夕改,也不会一成不变。关键,货币政策主要目标中没有资产价格一项,政府不会为了平抑房价连累经济与就业增长。消费性需求的基础是经济增长,个人收入增加。

    准确地讲,中国楼市令人不爽,不是房价相对于所有人的平均收入水平太高,而是相对于大多数人的平均收入水平太高。换言之,少数人太有购买能力了。这是分配问题,不是楼市本身能够和应该解决的。针对楼市,惟一可以做的是把市场分成自由交易和政府补贴、限制自由交易的双轨。政府已经在做了。什么时候中国楼市才能到折返点?问自己。问自己什么时候不再急着买房子了。

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