易宪容：房贷新政影响不可低估

　　易宪容

　　中国社会科学院金融研究所研究员

　　“房贷新政”直击要害

　　“房贷新政”主要是指最近公布的“359文件”(即《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和“452号文件”(即《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)。这两个文件的核心是通过加强房地产银行信贷的管理，调整当前房地产市场发展模式，区分房地产市场的投资与消费，让以投资为主导的房地产转变为以消费为主的行业。再加上从紧的货币政策，从而不仅使得国内房地产企业上市公司的股价快速下跌，而且也使得国内不少地方土地拍卖流拍、房地产市场的价格下跌。

　　现在的问题是，对国内房地产市场的

宏观调控已经有几年，为什么早几年调控所产生的效果十分有限，而这一轮的“房贷新政”则产生如此之大的影响？到底这一轮房贷新政的实质在哪里？特别是，一个对第二套住房界定的补充规定为什么会影响如此之大？对于这次“房贷新政”，其核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式。

　　因为，早几年特别今年国内房地产市场价格为什么能够在短期内快速飚升？国内房地产市场泡沫为什么会不断地吹大？最为重要的就是国内房地产发展模式有偏差，就在于国内房地产市场是一个以投资者为主导的市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。因此，如果不改变目前的房地产市场发展模式，不限制房地产市场的投资与炒作，国内房地产市场要得到调整是不可能的。而这次“房贷新政”就是要改变以前的房地产发展模式，即让国内以投资炒作为主导的房地产市场转变为个人自住需求为主导的市场。如果这样，国内房地产不仅能够改善全体人民的住房福利水平，降低商业银行的信贷风险，也是国内房地产市场得以持续稳定发展的关键。

　　“二套房”内涵丰富

　　尤其值得关注的是，我们也应该看到，央行和

银监会的452号文件的出台，让早些时候对第二套住房解释与争论告一段落，也让市场上有人希望把这一轮“房贷新政”化解掉也落空。因为，早些时候，359号文件出台之后，各个部门、各家企业、个人、各家金融机构及各家商业银行都以自己的利益出发来理解和界定第二套住房，做出有利个人及银行自身那么一点私利的解读。在这种解释过程中，不仅把一些利益方的绝对唯利是图的本性一一展现在公众面前，而且也看到究竟是谁不愿意让中国的房地产市场成为一个真正民生居住的市场。

　　对于第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，也预示着中国房地产市场发展模式将发生巨大的变化。从452号文件可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍然会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。也就是说，未来中国的房地产将是一个居民自住消费、民生的市场。这也是政府对于房地产市场的基本宗旨。

　　而对于房地产市场的投资，央行的银行信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场化的价格机制来适用。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。而且，这样的政策也表明，投资者进入了房地产市场，就进入了一个高风险的市场。投资者进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在这样条件下，如果把房地产市场区分为消费与投资有分别的市场，那么房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如地采用不同的货币政策了。

　　而且，这一轮的房贷新政，对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候不少人对第二套住房解释时所要求的要深刻与广泛得多。也仅是从这一点来看，政府对调整目前中国的房地产发展模式下定了决心。

　　比如，文件不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关成员也清楚地界定在第二套住房范围内。特别重要的是，以家庭来界定第二套住房，不仅仅是指从银行贷过款还没有还清的，而且把借过银行贷款已经归还了再进行贷款的也界定在第二套住房之内，把住房公积金贷款也比照一般性商业性按揭贷款。这一条比以往不少人所理解第二套住房政策想象的要求内涵要深。尽管这一条也附加了住房面积限制，但这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，而对于投资的家庭是不适用的。这些规定都表明，政府决心严厉地限制房地产市场投资炒作。还有，452号文件对申请商业银行的贷款重申了其严肃性，申请贷款购买住房者，任何虚假信息都会受到严厉处罚。这样，早些时候凡是购买住房的人都能够通过银行贷款进入房地产的情况就会得到完全改观。这样的措施，不仅会改变国内购房者的消费观念，也会让房地产市场的投资者增加进入房地产市场的门槛与成本。

　　“房贷新政”作用不可低估

　　可以说，这次房贷新政，尽管看上去是与以往的政策差距不大，但是它对房地产的市场需求特别是投资需求影响将是十分巨大的。因为，它从根本上要求来区分房地产市场的投资与消费。住房的自住消费，政府采取鼓励帮助的办法，而对房地产市场的投资则采取市场化的办法，按照市场价格机制来做。如果这样，房地产市场的投资不仅增加其投资融资之成本，而且会改变房地产市场的基本预期。因为，当国内房地产市场的投资者(无论是已经进入者还是准备进入者)预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们也就会意识到房地产投资的风险增加，收益而减少。投资者进入房地产市场也自然会减少。

　　在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在乎第二套住房政策对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。可以说，早几年的房地产市场投资是无风险或低风险的投资，在低成本及便利的金融杠杆下，大量投资者涌入是十分正常的。但是，当房地产市场的投资风险增加，再加上房地产的交易成本高、流动性高的特性，那么后来的投资者是否会在高位接盘可是十分不确定的。只要把房地产市场的投资及炒作遏制住，那么国内房地产市场的价格回归理性也就势成必然了。

　　总之，这一轮的“房贷新政”，重点是强化银行信贷的管理上，是在如何来区分房地产投资与消费，调整房地产市场的发展模式。在这种情况下，不仅将改变整个国内房地产市场的预期，也将决定了国内未来房地产市场的发展方向。因此，这一轮房贷新政对国内房地产市场影响，决对不可低估。