韩世同：广州楼价谈不上暴跌

　　韩世同

　　近期有关房价是否出现拐点和房价是否暴跌的报道特别多，令人有些担忧和无所适从。

　　先是媒体报道万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”；北大经济所房地产金融中心主任冯科则认为，房价将会有15个月调整期，然后报复性反弹；有媒体又称央视日前报道穗房价出现暴跌，半数楼盘实质降价20%。

　　针对这些报道和观点，我想谈谈自己一些看法和见解：

　　首先，我赞同王石董事长的看法，但需要对“拐点”的含义加以界定，如果是指楼价出现下调、回落和降价的现象，这是毋庸置疑的；如果是指房价进入调整期的一个转折点，这也是毋庸置疑的，因为这也是无可否认的事实。

　　但如果据此而认为楼价已经进入下降通道，或者认为楼价只是短暂回落、后市还将稳中有升，现阶段都还无法作出准确和肯定的判断。

　　因为，如果将“拐点”界定为一个长期概念，我们现阶段还并不能确认目前“拐点”是否已经出现，这需要时间来观察和验证；同样，我们现阶段其实也不能确定未来楼价是否稳中有升或报复性反弹，这也需要时间来观察和验证。

　　但有一点是业界充分肯定的，就是楼市已经进入调整期，而且楼价已经出现下调、回落和降价现象了。

　　对于北大冯科先生认为房价将会有15个月调整期然后报复性反弹的说法，我觉得这一说法好像并没有什么依据。调整期为什么不是12个月或18个月呢？调整期楼价会不会下降？反弹期楼价又将如何反弹？

　　冯先生如果真的预测得如此准确，那将当之无愧可以被称为料事如神的“活神仙”。但我觉得影响房价走势的因素很多，而且大都是变量而不是常量，我们不可能对市场预测把握得如此准确，以现代人类的能力如果能对未来市场做出模糊的、趋向性的预测和判断就已经很不错了。

　　至于央视关于穗房价出现半数楼盘实质降价20%的报道，媒体转登时也存在一些以偏概全之处。因为，广州楼价的成交数据本身就有些滞后，再加上公布时间也有些滞后，我们往往难以准确判断当前房价的真实状况。到底是升还是降？到底升了多少降了多少？都要有具体数据才有可能做出判断。

　　据我所知，广州11月十区一手住宅成交均价的确有较大幅度下降，比上月大约降了近一成左右。但相对于半年前急剧飙升的楼价，这样的降幅还称不上暴跌。

　　因为，即使是近来引起排队买楼的万科金色康苑，以低开的均价14000元/平方米发售，发展商按总投资额计也可获取超过100%的税前利润，要是按自有资本计投资回报更是高得惊人。

　　我认为，楼价目前已经处于高位和高位状态，如果楼价一下子出现超出银行按揭幅度的暴跌，将是十分危险的事情，极有可能引发市场恐慌和金融危机。应当尽量加以避免，更不要制造人为的恐慌心理，最好的结果是能小心地引导楼价逐步回落到合理的价格区间。

　　(作者系广州市知名房产研究专家)