章剑锋：房价预测的现实与不现实

　　研究员 房地产事务专栏作家

　　谈论

　　费解吗？不。我认为目前情势应该都在久经市场考验的人们的预料之中。难就难在要直面现实而不是刻意回避。面对房价不断爬坡，更多人情绪汹涌，内心挣扎。不想说这种糟糕状况会一直持续，也不想说这种状况会因为愤怒而得到抑制，但我必须负责任地说，现在就急着要就房价的垮塌妄下结论，实在不怎么现实。除非房价已经彻底崩溃，否则不要抱有胜利在望的喜悦。

　　排除大的社会与经济事件，衡量房价走向，至少有几个简单标准。其一，潜入市场的投机势力可以得到最大程度的抑制；其二，房屋供给能够最大幅度地与需求持平，即使不能，也应处于不断增量状态；其三，那些其意向与立场足以影响市场、而市场完全或基本取决于其一念之间的人，可以出来就打压房价做出明确承诺，为住房市场改革前途打包票。如果这些标准能够逐一满足，我们似乎不必再为房价的涨跌徒费口舌。但是非常遗憾，这几个标准目前都无法满足。

　　关于最大幅度抑制投机，很显然，这只是一种天真而不切实际的虚妄之想。缺乏必要前提。试图抑制，首先必须具有准确的抑制目标界定，才不会漫无目的“开火”。事实是，我们并不能借助政策最大限度地打击投机分子，从而摧毁他们的野心。我们根本找不到这些人。市场里影影绰绰，我们非常合理地推定市场存在多股庞大的投机势力，可就是抓不住他们。我们只知道有人在投机，可是，他们在哪里？姓甚名谁？有过哪些见不得人的交易？时间、地点、交易方式、获利额度，知道么？清楚么？可控么？不。不知道，不清楚，也不可控。

　　这些狡猾的投机者，无处不在，又毫无踪迹可觅。四年过去了，我们依然只能瞧见许多模糊的、光怪陆离的书面影子，至今，还没有人能够明明白白告诉国人，目前市场的投机势力究竟庞大到何种程度，投机金额对于楼市的撬动频率有多惊人。

　　至于说到供应问题，我不得不说，在国务院关于解决城市低收入群体住房政策出台前的漫长岁月里，我们走了一段错误的道路。我们一度限制了供给，这种控制表现为土地紧缩以及由此导致的房屋供应量大幅被削减。我无意指责招拍挂制度。虽然它使地王频现，地价高得离谱，以至成为转嫁给购房人的不能摆脱的巨大负担。但我也毫无夸饰和推崇协议拿地制度之意，当土地可以私相操纵、贩卖和滥用的时候，土地资源即使相对充裕，依然不能使购房人得到实惠，供给依旧低效，

　　国务院那份解决低收入人群住房的决议告诉大家，即使是在招拍挂制度下，扩大供给也不是没有可能。政府以行政划拨土地建设政策房，降低供应成本，增加供给量。供给是可以轻易调节的。这是今天我们知道的为数不多的基本调控真理之一。

　　但此前多年，我们对此有意无视。一方面控制供给，这还不算；另一方面又去抑制需求。何以竟愚蠢至此？难道不明白抑制需求是徒劳的吗？提高一点首付、增加一点负担，这并不能能解决多少问题。有些需求是难以抑制的。比如投机炒作，通过政策抑制简直就是浪费精力和时间，非常繁琐，极易反复，所费代价巨大。并且据我所知，自住性的刚性需求同样不可抑制，越是抑制越容易反弹和暴发。

　　如今我们要挽回这错误。扩大供给而单抑需求。相信这是一个好的预兆。但我认为供应能力依旧会是个问题。没有大魄力，大手笔，局限于小步骤小规模的政策住房供给，解决不了大问题。至少需要两年时间，这有限的几个政策房项目也才能转化成现货投入市场，远水救不了近火。除此之外，界定不了投机炒作，抑制需求的举措显然也将难以奏效。

　　最后，房价可能遭到毁灭式打压吗？据我观察，迄今以来，政策层面并没有打压房价的意图，尽管房价涨速早就超出国人的忍耐限度，但有力度的针对高房价的实质性打击计划都没有被果断实施。道理很简单，直接打压房价是不可能的，因为这非常危险。一旦房价突然急泻，波及范围及灾难性后果倒真是不可控性的。因此，四年来，方方面面所做的工作，只是为了尽力削减它的疯狂，而不是断然喝阻它。

　　调控楼市，决策当局有的是想法，手段也很多。但是坦率地说，主意虽多，实践起来却不容易，勉力为之，到了地方上也会遭遇太极推拿。盖因我国幅员广阔，有司种类繁杂，来自上层的决策精神非常容易在这繁复的承转过程中被恶意消蚀与歪曲。不要说有限的几个心力颇足的人未作试图打压房价之想，即便当下作出，又怎么能够抵消一整个庞大体系的连锁反掣？