易宪容：房地产民生性在进一步细化

　　本报特约评论员 易宪容

　　可以说，房地产的民生性是最近整个中国房地产市场转变的一个风向性指标。无论是十七大报告中关于房地产的论述，还是最近出台的关于房地产的24号文件、359号文件、64号文件、39号令，中心点就是围绕房地产的民生性而发的。因为，这些政策与文件，不仅纠正早前房地产市场发展之偏向，而且正在改变目前国内房地产市场发展之模式。而目前这个房地产发展模式就是以房地产的民生性为主导。

　　11月30日建设部等七部门又发布了《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)。其实，这个管理办法就是对上述一系列文件特别是24号文件精神的具体化，就是把上述文件的精神落实到可操作的条例上，以便纠正早几年在经济适用住房管理上的偏差。

　　《办法》内容，包括了各地经济适用住房的土地划转规则、建设规划、经济适用住房的建筑标准及样式、经济适用住房购买对象、经济适用房持有者的产权关系及交易与转让的规则。

　　对于经济适用住房的购买对象有严格的规定，购买之后也不可能随便改变其用途。

　　同时，对经济适用住房的供应，完全实行申请、审核、公示和轮候制度。也就是说，经济适用住房的供给与交易体系采取的是公开透明、程序化的方式进行，等等。

　　对于《办法》来说，其最为重大的意义就是如何把十七大报告关于住房或民生的精神落实在具体的政策中，是对24号文件的细化。通过对房地产市场民生性的落实，从根本上改变目前国内房地产市场发展的模式。也就是说，《办法》对房地产市场发出一个既明确又强烈的信号，房地产市场的民生性是中国未来房地产市场发展之根本。在一定的时期内，这是任何人都无法改变的。

　　《办法》的出台也是对当前经济适用住房市场的错位、混乱、不公平不公正、钱权交易及经济适用住房商品化的严重纠偏。因为，目前的经济适用住房市场，不仅没有达到政策所设想的目标，反之成了钱权交易泛滥、政府公信度弱化的不公平不公正市场。而《办法》则对经济适用住房运作基本环节作了清楚的原则性规定。这些规则不仅体现了市场化、程序化的原则，也体现了公平公正的原则。正是从这意义上说，《办法》基本上可促使经济适用住房市场向健康方向发展。

　　但是，《办法》对购买经济适用房对象的规定不足及经济适用住房的覆盖率太低，使得该政策实际效应大为弱化。因为，从《办法》所规定的经济适用房购买对象来看，用户口制度及收入水平双重限制，它不仅是对户口之外的居民是一种严重歧视，也会严重地阻碍中国整个城市化的进程。因为，就目前中国快速的城市化进程来看，人口出现了大幅度的流动及聚集。可以说，目前中国城市化进程发展最快、最为活跃、最有生命力部分，也就是这些刚刚进入一个新城市的居民。而这些刚迁入新城市的居民与原住居民相比，无论是分配上还是财产占有上都存在严重的劣势，因此他们的住房条件应该是最困难的群体。但是，《办法》则把他们隔离在分享经济适用住房的体系之外，应该是相当不公平的。比如说，有一些大城市，就是把经济适用住房作为解决拆迁居民住房的定向供应。

　　还有，由于《办法》对经济适用住房购买对象有一系列严格的规定，这自然使经济适用住房的覆盖率减小到一个十分低的水平上。可以说，按照《办法》的规定，城市居民进入经济适用住房体系的十分少。这样，特别是在目前的高房价下，使得一个设计好的解决低收入住房保障体系不能够惠及绝大多数人。正因为经济适用住房的覆盖率低，使得它对房地产市场的影响十分有限。

　　总之，《办法》的出台，对国内房地产市场发展是一件好事，也是建立中国住房保障体系重要的一个部分。它的确立对国内房地产市场会产生不小的影响。但是，由于这种制度对购买对象的严格限制，使得经济适用住房的覆盖率可能与民众对这类住房的要求相差较远。这些都是《办法》需要不断完善的地方。但是，无论如何，《办法》确定了国内房地产市场民生化的方向。