李俊辰：伦敦楼市盛景将成为过去了吗

　　◎李俊辰 (jonsson.li@gmail.com)

　　欧金伦敦投资有限公司特约经济学家和投资顾问

　　不知不觉间，伦敦的全球领先的贸易和金融中心地位正在超越纽约。而比纽约更了得的是，在英国伯明翰举行的国际大都市研讨会上，伦敦还被公认为最适合居住的大城市。

　　伦敦经济近年来始终保持强劲的增长势头。伦敦政府不仅与世界上最发达的国家保持紧密的联系，而且还与“金砖四国”(中国、印度、俄罗斯和巴西)等新兴经济国建立“同盟”关系。再则，由于格林尼治时间的存在，使得位于全球中轴线的伦敦得以成为连接各国的时间桥梁，自然地为国际大公司提供优质服务。

　　在过去的十年间，伦敦毫无疑问在相当大的范畴内扩大了全球市场份额，这从跨国银行和国际公司在伦敦业务量以及衍生品交易中显而易见。伦敦还拥有世界上最多的国际银行以及全球十大律师事务所中的六所。在人才不断涌入的同时，无形中，伦敦的人口持续增长，直接或间接地促进了伦敦房产的租赁和售卖业务。据伦敦在线的统计，1600年，伦敦约20万人，此后人口呈上升趋势。1939年，伦敦人口最高峰达860万，之后至上世纪90年代人口均不断减少。1991年后，伦敦人口重新上升，从683万上升到2003年的739万。预计到2016年，伦敦人口将达到810万人。

　　伦敦一直以来是世界青年生活和工作的向往地，而各大公司的高层也需要前往伦敦处理业务。这就在无形中加剧了伦敦公司办公地点和生活住所的火爆租赁业务，尤其是一至三年的合同。根据伦敦地产商佛克斯敦斯(Foxtons)的统计，比较2006年8月，公司租赁业务2007年同期增长近50%，服务于超过632家不同的公司。同样红火的还有短期租赁业务，2007年头8个月增长25%，较去年同期增长31%。

　　伦敦金融城在世界最贵办公地产名单上排名第四位。2006年，伦敦房地产公司“发展证券”的调查发现，与2001年28%的拥有率相比，伦敦金融城有约45%的办公写字楼都是外国公司持有的，面积达3600万平方英尺(324万平方米)。这项调查是从2001年开始的。互联网泡沫在2001年破灭后，许多传统的房地产公司从金融城地产市场退出。报告说，“金融城增长的、通常是匿名的外国地产拥有者显示了金融城持续不断的独特吸引力，但这也危及金融城长远的未来发展。”报告认为，“传统的金融城房地产拥有者会长期持有地产投资，但那些新一代私人资产投资者更注重短期获利”，“对风险考虑更少”。2005年，德国投资商拥有18%的金融城写字楼，而2000年的拥有率仅为8%。美国投资商的份额则从1.5%增至6.8%，日本投资商的份额则从7.6%减至2.5%。然而，英国商业地产市场中的明星却来自爱尔兰和中东国家。全球地产咨询公司DTZ提供的数字显示，2005年爱尔兰投资商在英国商业地产市场上投入了26. 9亿英镑。同年，在

石油价格上涨的情况下，来自中东国家的投资者在英国地产市场投资了13亿英镑。伦敦商业地产市场改变的其中一个关键因素是：外国投资者对伦敦上市公司的持有率已从1981年的不到5%增长到2004年的33%。“发展证券”的调查报告说，由于金融市场发展健全，“伦敦金融城还不大可能马上面临任何危机”，“但是，却也真实存在长期的风险”——这些风险包括，为了追逐利润，投资商对写字楼的投资不够，写字楼的出租率也有可能出现下降。但报告表示，“总的来说，伦敦金融城很容易受到重大经济震荡的影响。”

　　来自乃特弗兰克(Knight Frank)的数据显示：今年第一季度，可用于销售的地产资源供应下降50多个百分点，而计划买房的人数则增长了17%。眼下，西南地区内部再次出现最强劲的资本升值，尤其伦敦的上流住宅区南肯辛顿和切尔西地区，增幅显著。

　　不过，由于美国次级房贷危机风潮的影响，英国

房价可能大幅下降。今年8月，英国皇家测量师学会(RICS)表示，伦敦房地产价格一路飙升的景象已成为过去，英国楼市重现上世纪90年代的崩市噩梦的机率大概有10%。英国最大的房屋抵押贷款机构国民银行(Nationwide)说，随着全球金融危机对抵押贷款率上升影响的加剧，英国房价上涨幅度将在2008年减半。《卫报》甚至在报道中刊登了1973年以来的8次金融之灾的新闻链接。次级房贷并不仅仅存在于美国，在英国，次级房贷的提供商往往比美国同行更加激进。100%房贷在英国极为平常，125%的房贷也常有。那意味着你想要买一套20万英镑的房子，最多可以贷到25万英镑。你可以拿额外的5万英镑做你想做的任何事情：

装修、购豪华跑车或者是期待已久的梦幻旅行。但是对于银行来说，风险正在积聚。

　　不过，客观地说，对比美国的抵押贷款机构，英国的贷款机构相对比较健康。去年英国不合规格贷款的贷款与价值比率约为76%，而美国次优抵押贷款的该比率为85%。

　　英国皇家测量师学会首席经济师西蒙·罗宾逊(Simon Rubinsohn)认为，明年伦敦房地产价格下跌10%的机会为五分之一。

　　伦敦投资建设银行说：“我们无法想象这样的局面——很长的一段时间内，英国房价整体下跌，而伦敦却稳步上涨。需求大于供给意味着——伦敦的中心地区会有一个可以保护市场的缓冲，但是如果英国的基本利率到达6.50%或更高，这一缓冲可能就不起作用了。”

　　不过，由于伦敦地利和商务环境的特殊性，再加上对2012年奥运会的期许，许多研究成果有时并不甚准确，且让我们拭目以待吧。