翟继光：商品房征土地使用税增加购房者负担

翟继光

    近日，随着东部沿海发达城市对城镇土地使用税的调整，关于这一税种的争议也广受关注。

　　去年年底，国务院颁布了修订后的《城镇土地使用税暂行条例》（下称《暂行条例》），将城镇土地使用税税额标准提高两倍，但具体实施方法由省级人民政府制定。此次各城市的调整，其实是对国务院《暂行条例》的细化和落实。当然，也是为了配合土地和房产等宏观调控的需要。

　　尽管这一税种早已存在，但因为近日有媒体报道，土地使用税可能涉及商品房的征收，所以备受关注。笔者认为，对商品房征收该税，暂时可能性不大。即使征收，在执行上也应非常谨慎。

　　首先，如果房地产开发商将土地使用权期限内的城镇土地使用税，都已经计入商品房的成本，现在再对持有商品房的居民征税，实际上就构成了双重征税，进一步增加了购房者的负担。这本身是不利于当前房地产市场宏观调控的，也是不符合纳税人权利保护原则要求的。特别是在国务院的《暂行条例》中都没有明确规定对商品房征税的情况下，贸然对商品房征税可能会产生很多不良的社会效应。

　　其次，如果新购置的商品房不包括开发商转嫁的税款，但以往购置的商品房已经包含开发商转嫁的税款。此时，对新老商品房一律征收城镇土地使用税也违反了税收公平原则，对已购房者形成了歧视性待遇。与新购房者相比，已购房者是一个更大的群体，特别是对于那些近一两年在

　　当然，如果将城镇土地使用税由土地开发商一次性转嫁到商品房的价格中，转为由商品房的持有者按年度分别缴纳，或许更有利于控制商品房价格的过快增长，合理减轻购房者的负担，也符合“受益者负担”的原则。这可以视为开征“物业税”的前奏。

　　目前世界大多数国家都有类似物业税的不动产税，但具体制度设计并不相同。我国物业税的设计必须以合理整合现有土地、房产税收制度为前提，并且能够起到在商品房的使用期限内，合理分摊购房者在购房时一次性负担的各种税款的作用，以达到抑制房价过快增长的效果。否则，物业税的试点和出台也将再次加重购房者的成本，同时间接产生抬高房价的副作用。

　　这次城镇土地使用税的调整，是近几年国家针对房地产宏观调控所出台的一系列税收政策之一，虽然国家出台类似政策的初衷是抑制商品房价格过快增长，但实际效果并不理想。当房地产市场需求大于供给时，供应者很容易将国家施加给他们的负担转嫁到购买者身上。在当前的房地产市场上，开发商和

　　税收的基本职能是筹集国家履行公共服务职能所必需的资金，而非针对市场的缺陷进行宏观调控。运用税收手段来调控经济，其效果总是有限的。而且税收政策的制定本身也需遵守一些基本原则，如税收法定原则、税收公平原则和税收中性原则等，完全以当前的经济形势为需求来制定税收政策，往往会损害税收政策本身的效果。（作者为中国政法大学民商经济法学院教师，法学博士）