韩世同：楼市出现拐点不可怕应防止雪崩

　　韩世同

　　新浪约我写一篇有关楼市是否出现雪崩的博客，我虽然有些不太情愿，但还是接受了，主要是想借此机会梳理一下自己对楼市现状的看法。

　　前两年，我一直被认为是“唱跌派”，其实不然，我只是希望楼市不要发展到今天这种进退两难的地步而已。回顾1997年到2003年，楼价不是一路都在下跌吗？市场不是一样也很兴旺吗？不是也成就了许多发展商吗？

　　最近，媒体让我谈谈广州房地产近几年有哪些特点和变化，我认为从发展商层面来看的确也有不少特点和变化，但相对于过往的成长则进步并不明显，甚至在营销、创新和管理方面均乏善可陈。

　　市场的特点和变化主要有：一是由买方市场转变成卖方市场；二是由中低档转变为中高档；三是由营销创新带动销售转变为价格拉升带动销售；四是由本地开发转变为向全国或珠三角扩张；五是从单一融资渠道转变为多种融资。

　　但

房地产业高利润带来的“一好遮百丑”现象，使得发展商在经营理念、运营管理等方面并没有实质性的进步和提升，表面化的业绩和上市的市值，使得许多开发商过于激进、盲目扩张，战线拉得过长，一旦市场发生逆转，许多企业将无从应对、无所适从，甚至难以生存。

　　广州房地产市场面临的主要瓶颈，我认为主要还是供求不平衡，具体表现在一方面政府供地不足，一方面发展商大量囤地。主要是缺乏有效手段解决市场定位偏向中高端的问题，政府应当在不断完善和发展住房保障体系和政策性住房体系的同时，也适当采取一些积极有效的措施和手段，鼓励和刺激开发商开发中低端、中小户型的普通住宅，而不是仅仅限于强制性的措施和手段。这样才能有效改变住宅市场的供应结构，才能有效解决中收入人群住房问题。

　　如果我们已经解决了住房保障体系，或者整体国民经济发展与楼市股市的发展相适应，我觉得高

房价问题根本就不是问题。但目前的高房价显然已经出现脱离本地主流消费群体的态势，这将影响市场健康持续发展。

　　其实，谁都无法准确预测市场的变化，尤其是房地产市场的变化。因为，影响房价的因素很多，政策的变化和供求关系的变化都会引起市场的变化。比如：有谁能预料到深圳、广州今年楼价同比涨幅会高达50%？

　　如果一定要我预测楼价的现状和走势，我愿意这么说：虽然目前还没有资料和数据确切显示楼价已经进入拐点和已经出现雪崩，但我认为广州楼价出现拐点和雪崩的可能性是存在的，而且大于楼价继续上涨的可能性。因为，广州的楼价目前已经严重偏离主流消费群体，缺乏继续上扬的支撑力和驱动力。

　　如果在目前的价位已经出现成交严重萎缩，而且主要是因为楼价过高引起的，那楼价在短期内继续上涨的可能性几乎没有。除非，政府和发展商以及消费者都还仍然抱持楼价还要上涨的预期，或者因为通胀和货币贬值等原因使得人们的收入成倍增长。

　　我认为，楼市出现拐点并不可怕，但应当要防止雪崩。最可怕的是看不到危险的存在，依旧盲目地扩张和抬价，必然会受到市场的惩罚和付出惨重的代价。

　　(作者系广州知名房产研究专家)