马红漫：把房市观望期变调控收效期

　　当下的房地产市场正处于罕见的“观望”局面。如何让“观望期”变成调控效果的“成效期”，此时的调控政策意图和效果至为关键。能否让打击囤积土地等类似政策落实，才是房产调控效果能否真正显现的关键。

　　——马红漫(经济学博士)

　　在第二套住房的房贷新政尚未发挥功效之时，一个出乎意料的情况在房贷市场出现了。据《东方早报》报道，由于加息、上调存款准备金等收紧流动性政策的渐次显效，上海部分银行银根出现了严重吃紧的状况，甚至已经无法为第一套住房的客户发放贷款。

　　其实，不仅是房贷市场领域，上周由于投资者大举申购中国石油，一度导致货币市场上资金价格一路攀升，银行7天回购加权平均利率飙升至15%，创下自银行间市场建立以来的最高纪录，银行内部资金面的紧张状况可见一斑。

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宏观调控部门一直视“流动性过剩”为“大敌”的背景下，居然会出现银根紧张的局面，其背后暴露的问题值得高度关注。一方面，流动性过剩问题将继续存在，紧缩性调控政策在未来一段时间内仍是主导；但另一方面，部门性、阶段性的资金吃紧有可能恶化经济稳定运行。这两者之间又该如何协调呢？

　　出现这样的矛盾，并且集中在房地产市场中暴露并不奇怪。之前美国的次贷危机也遵循了同样的规律。针对美国的通货膨胀压力，

美联储连续17次加息，连续加息的累加效应逐步积累沉淀，最终发挥出质变的市场效果，次贷危机由此突然爆发。对美联储而言，力图控制经济过热的同时也绝不会乐见次贷危机的爆发。

　　同样，在中国，当宏观货币政策在微观层面引发负面效应之时，也预示着监管层需从具体调控目标出发，对政策工具的选择做出调整。对于房地产市场而言，控制过高的房价，实现公众“居者有其屋”的理想当是至为重要的目标。而由紧缩性政策引发正常居住性购房需求受到限制的局面，并非调控政策的本意。面对被“错杀”的调控效果，市场需要缓释总量政策的调控力度，同时加大针对性政策的落实与推出。

　　事实上，当下的房地产市场正处于较为罕见的“观望”局面。各地的房屋成交量在减少，而购房者的买入意愿也在减弱。如同股市一样，在振荡盘整的“观望”市道下，任何明确的信号都会让“多空”选择形成新的突破，此时的调控政策意图和效果至为关键。政策措施到位，则房价调控目标就可能形成有利局面；而一旦推进措施缺失，市场价格将延续快速上扬局面。

　　类似的情况在去年下半年也曾出现过，当时由于调控政策密集出台，购房者观望情绪的蔓延曾一度导致部分地区房价较大幅度回落。但是之后，由于外围政策环境没有及时跟进，婚房等“刚性需求”的突然爆发，让房价最终“反身向上”，并最终演绎出今年上半年的飙升行情，其结果可谓是令人遗憾。

　　此时此刻，同样一道选择题再度摆在面前，如何让“观望期”变成调控效果的“成效期”，需要在具体政策的选择和落实上下大工夫。

　　以打击土地囤积政策为例，国土资源部相关负责人近期强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已制定了详细的方法。类似的政策推进，有助于进一步平衡房产市场供求预期，落实调控目标。但是政策的效果需要强有力的落实作为保证。事实上，为了防止开发商囤积土地，1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》就规定，连续两年未使用的闲置土地，由政府无偿收回土地使用者的土地使用权。但是，从执行情况来看，《办法》并未在现实中执行到位，政策效果因此丧失了威慑力，甚至让开发商获得了进一步“炒房”的勇气。

　　敏感的房地产市场，因其身兼社会稳定和市场经济双重功能而备受关注。在总量紧缩政策遇到瓶颈问题的同时，能否让打击囤积土地等类似的政策落实，才是房产调控效果能否真正显现并持续的关键。