王育琨：不动产证券化很危险

　　很值得担忧的是，住房资产成了居民最主要的财富形式。而且，许多居民主动把不动产转化为证券类金融资产，把本来稳定运行的不动产市场，与投机性极强的证券类市场绑在了一起，形成了极大的隐患。

　　——王育琨(首钢研究院企业所所长)

　　张五常、陈志武、郎咸平等一批经济学家，都对迄今为止的房地产调控不能苟同。他们的主要观点是既然住房是商品，就要充分使用价格杠杆进行调剂。他们是市场机制的坚定拥护者，认为只要放开供求，就可以平抑房价。但是，住房不是一般商品，调节一般商品价格行之有效的手段，在这里不见得奏效。

　　与上述从市场原理出发的经济学家不同，武建东更提出了住房全流通的概念。他认为，如果把250亿平方米的农村宅基地也纳入流通，则无疑可以通过大幅度增加供给的方式降低

房价。这些见解和措施，都是发自对高房价的担忧，很富有理性和智慧。然而，残酷的不是房价。比房价更残酷的是一场深刻的危机正在人们的盲动中逼近。居民金融资产具有罕见的市场换位能力和流动性要求，中国的

房地产资产已形成高度积累，构成了金融过剩。

　　住房资产的

证券类金融资产属性，在美国得到了最大程度的实现。世界上只有美国等少数国家，实现了按揭贷款的证券化，直接把房产与证券类资产绑在了一起。不动产市场与金融市场胶合在一起，形成了高流动性高风险的特点——次级债危机就是一个很好的注脚。

　　美国所以能够把住房资产与证券类资产绑在一起，还有一个先决条件，土地资源相对充裕。而日本、韩国、新加坡等亚洲国家，虽然金融体系比较发达，也不敢把住房资产与高流动性的证券类资产绑在一起。因为没有条件保证住房资产的供给，也就难以抑制价格的上升幅度。住房资产的供给，不只是受价格的引导，还要受一国城市土地的有限性影响。日本的东京人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的。韩国首尔早就规定一个家庭只能拥有一套住房。在住房资产的绝对供应量有限的条件下，把不动产市场与金融市场绑在一起，更容易引发泡沫。

　　当前，很值得担忧的一种趋势是，中国居民的财富体系中，住房资产成了最主要的财富形式。而且，许多居民则进一步主动把不动产投资品转化为证券类金融资产，把本来稳定运行的不动产市场与投机性极强的证券类市场绑在了一起，形成了极大的隐患。一种浮躁的、封闭的小农意识，与赌博成性的小市民意识结合，形成了世界上最大的博彩市场，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往类金融的不动产上砸。

　　当居民把财富都凝聚在住房上的时候，就危险了。因为，靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码，反而会直接削弱竞争力。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比不如人，你的产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种危机感。

　　现在是一个全球扁平化的时代，所有国家都加入一个竞争体系中来。在这个竞争体系中，中国是后来者。在人均GDP高我们几倍的东京等城市居民，平均居住水平大大低于我们时，我们很有理由作出判断，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，超出了国力所能承受的部分。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。