珑铭：奥运会能够影响房价吗

    ⊙珑铭

　　奥运会能够影响房价吗？既得利益集团的写手已经为我们备足了资料，最近几届奥运会的主办国在奥运会申办成功之后，都经历了一波大牛市。言外之意，倘若这是一种规律，中国自然也不能例外，房价的上涨就变得顺理成章。但是，他们掩盖了奥运会之后的景象。以上届雅典奥运会为例，在取得举办资格后，雅典房价在1995-2002年7年间上涨了65%（这个涨幅比中国小多了，深圳市5个月房价涨幅就达到了70%）。但奥运会之后雅典就迎来了房价的暴跌，许多商品房的价格下跌了一半。

　　既得利益集团的代言人只提奥运会导致的

房价上涨，而对奥运会后房价的下跌闭口不谈，他们对信息传播方向的把握总是恰到好处。

　　雅典房价为什么下跌？根源在于，炒上去的房价没有根基，难以维持。希腊并非一个国际化程度很高的城市，本地需求十分有限，需求的不足造成供应的过剩，一旦奥运题材炒作完毕，房价会在价值规律的作用下，重新回归到本来的位置。

　　我国见多识广的

开发商等既得利益者，不断制造出一个又一个题材，演绎出一波又一波涨势。在奥运会没有到来的时候，有些地方的房价已经上涨了好几倍，问题是，在奥运会之后，这些擅长编造故事的开发商和炒房者们，如何继续他们的炒作之旅，把房价推向新的高度呢？

　　事实上，一些既得利益集团已经开始考虑奥运会之后的“后事”，他们请人撰文，分析奥运会房价继续上涨的N个理由，让买房者和炒房者坚定信心。其实，奥运会只是一个哄抬房价的幌子，奥运会本身对房价上涨的推动力是非常有限的。为了追求自身利益最大化的需要，一些人夸大了奥运会的作用。

　　中国房价涨到哪里，能否在奥运会之后继续演绎辉煌，完全取决于实际需求与供应的博弈。有一点是肯定的，即使以目前的房价来看，它也已经与民众的实际购买力拉开相当一段距离，也就是说，如果不是炒房者吸纳并囤积了一部分房源，住房的供应可能已经过剩。许多人看住房供应只比较当年的新增供应，而忽略了比新增供应量大得多的存量住房。这些存量早晚会被释放出来，对房价产生重大影响。

　　现在，这些存量之所以没有充分释放出来，是因为房价仍未脱离快速上涨轨道，囤积房源者仍带着强烈的获利预期。因此，房价虽然在上涨，而交易量却在急剧萎缩。北京市的房屋交易，每年4、5月份都非常活跃，但今年这个期间住宅期房网上签约套数较去年4月下降了51％，出现了有价无市的局面。

　　房价以大大超过居民收入的速度上涨，距离民众的实际购买力越来越远。换句话说，房价快速上涨的过程实际上也是购买力萎缩的过程，只不过大批炒房资金的入市掩盖了这一点。但是，没有实际需求力量的支持，房价必然会成为强弩之末。这只是时间问题。

　　在我国，房市的拐点很可能正在酝酿中。这不仅与经济的周期有关（世界上没有只涨不跌的房市），也与人口结构有关。上世纪80年代实行计划生育后的独生子女一代，在奥运会前后（这种巧合实在太微妙了！），将逐渐取代多子女一代成为房市的需求主力，一部分独生子女家庭将来甚至可以从双方的父母那里继承到两套住房，这些住房早晚会流入市场。

　　人口结构的变化注定将改变市场需求主体。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波持续十几年的下跌行情，中国的既得利益者们能够改变这一规律吗？

　　奥运会作为一个生动的幌子，现在，它对既得利益集团仍然大有用处，他们将千方百计地把它打扮得漂漂亮亮，并佐以其他题材相配合，疯狂地进行炒作。问题是，这种炒作能持续到何时？“只有当潮水退去，才知道谁在裸泳”，那么，奥运会后，谁会成为房市中的裸泳者呢？