陈序：如何看待第二套房贷另搞一套

　　作者：陈序

　　传说已久的房贷新政尘埃渐定。

　　媒体报道，央行和银监会已经制定了对商业银行个人住房贷款的新政策，不日出台。执行新政策的对象，包括第二套房贷。第二套房贷另搞一套，特色在首付和利率。据悉，个人第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，利率水平也规定了大幅上浮的区间。

　　如何看待？

　　第一感觉，管理层对商业银行信贷风险控制能力不敢高估。进一步地，说明商业银行风险控制仍存在隐患。这些隐患可能不见诸公开信息，但局中人和相关高层心知肚明。作为中国内地最大的个人住房贷款机构，中国建设银行首当其冲。其董事长郭树清已于近日承认，房贷业务目前存在风险。该行研究部门日前发布报告指出，住房按揭贷款渐入违约高风险期，个人违约率在上升。

　　此前，虽也提到风险，商业银行一直把个人房贷视为优质资产。贷款资产

证券化进程时紧时缓，银行高级经理人对个人房贷证券化的美妙前景始终不曾动摇。美国爆发次级贷款危机后，国际形势变了；中国央行连续加息后，自身环境也变了。目前看来一度被低估的风险溢价正在成为矫枉过正的典型案例。

　　设想，中国以外的金融市场都对房贷证券化产品避之不及，贷款风险不能借道证券化分散转移至境外，中国内地的商业银行又从何处觅取更多“安全的”收益？金融系统及其管理层也睡不安稳。所以，在贷款产品第二次进入市场之前，表现出控制风险的决心及采取相应步骤具有双重价值。一方面，银行自己需要更多安全感；另一方面，银行须给潜在买家更多安全保证。

　　时下，既然市场更难信任一个商业银行，商业银行也得适当收回对一个有投机可能的借贷者的信任。提高首付收紧了贷款条件，上浮利率抬升了贷款成本，两者都是对投机需求的限制，是对潜在投机者能力的限制。或者说，是对贷款人和借贷者之间风险的重新分配，即一旦投机失败，商业银行的损失减小了，借贷者个人的损失相应变大了。

　　值得注意的是，短期内，如果投机者判断

房价还会较快上涨，第二套房贷新政策对贷款条件和贷款成本的改变尚不足以消灭楼市中的投机行为。如同适当加重对偷窃犯罪的刑罚不会立即减少新增偷窃犯罪在所有犯罪中的比例。只要经过比较，变得更大的风险和更高的成本并未超过投机者对收益的预期，“勇敢的心”会一如既往。除非，存在更好的投机对象，比如股市。又或者，通货紧缩成为市场共识。

　　另外，没看到新政策细则，我希望尽可能留给商业银行更多自由行动的空间(尤其是对差别利率的选择)。商业

银行改革后，特别是公开上市后，对利润最大化和股东价值最大化的追求占据了突出重要的位置。利己动机会使银行管理者空前地重视贷款产品的质量。说到底，抵抗金融危机的最后城防有赖于商业金融机构自身免疫力在市场化过程中不断提高。行政强迫下另搞一套，不过是权宜之计。