叶檀：用供求关系解读高房价是误入歧途

　　叶檀 NBD评论员

　　任志强近日言之凿凿地指出，房价要到2020年才降，唯一的理由是人口红利的消散。这一理论是核心是供求关系，等到需求方顺应自然规律或老或死，缓解了供求关系，到那时房价自然下降。

　　不管是希望房价下跌还是认为房价会上涨的人，有一个共同的论据就是房价是由供求关系决定的，只不过一方以为土地有效供给不足与人口红利、城市化等导致供给矛盾持续尖锐，致使房价虚高不下，而另一方则认为开发商在有意制造捂地、捂盘，人为制造供需矛盾。

　　用供求关系来解释

　　供求关系可以解释普通商品的价格形成机制，是消费需求决定了销售价格，一件商品求多供少形成卖方市场，价格自然水涨船高。就这一点而言，连成本决定论都是错误的。从根本上来说，是竞争而不是政府公开每种产品的成本，才能让消费者获利。

　　房价高到令人愤怒，人们习惯性地从供给链条上找原因，从土地问题找到融资问题，从融资问题找到开发商成本问题，最后兜了一圈又回到土地问题，烛光所至，无一遗漏。

　　建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从1980年到2006年的26年间，我国新增住房面积88.6亿平方米，如按90平方米一套计算，共盖了9430万套。这一数字有注水嫌疑，事实上9000万套商品房的供应不可能对应解决9000万个家庭，但若加上以往的房改房，中国大部分城市家庭住房改善应属事实。与此相近的事实是，在调控的三年间除个别时段外，房价仍然继续飞涨，国家发改委与国家统计局提供的最新数字显示，7月份全国 70个大中城市房价上涨了7.5%。8月份全国70大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。其中，同比上涨8.2%，环比上涨1.4%——我们必须得回答这么一个问题，为什么房子造得越多，住房条件越改善，房价越贵？难道这么多年的造房行动反而加剧了供求矛盾？这显然不合逻辑。

　　再说人口红利，我国城镇化与人口红利确实处于峰值期。从国际市场来看，美国1929年大萧条以前的房地产大热，也与人口无关。当时美国的佛罗里达海景房大卖，那原因不是因为所有的美国人都突然发现了佛罗里达独一无二的美景，多生人口，导致供不应求，事实上当时开发商趁机在当地盖了无数别墅四处推销。香港东亚金融危机前后，难道人口突然发生了什么变化吗？并非如此，而是危机之前，投资者面对高涨的楼价，相信会继续上涨，陷入价格上涨的自我强化预期，因此追涨，危机后，面对市场的一片萧条，人们相信楼市会继续深跌，不知会跌到哪里，所以再便宜也不投资。这就是资本市场的信心危机，楼市与股市是同一个道理。

　　我国房地产的投资功能被开发出来后，房价进入飞涨期，所有的商品房不分自住还是投资都进入投资品定价系统。对于开发商来说，就市场的高位定价乃是常态，所以，自住房也按照投资品卖给购房者。在这个系统中，供求关系起到的只是辅助作用，开发商与地方政府以供需紧张来加强投资者对于升值的心理预期，其起根本作用的还应是风险收益理论。

　　只有一种情况可以改变这一局面。那就是，市场上出现了其他各种各样的收益更高的投资产品，如基金、信贷化证券、高利率公司债与国债、各种各样的期权产品等，并且这些产品的收益起码能够与房地产持平，这样才能产生替代作用。因此，政府除了目前已经实行的建立保障性住房体系外，还应意识到在流动性过剩的投资时代，尽快推出各种