沈晓杰：房地产调控需先厘清基本数据

　　■ 一家之言

　　城镇居民的人均住房水平究竟是26平米还是连住房小康标准的一半都不到？城镇市民中究竟是8成以上都有了自己的住房，还是“无房户”高达4成以上？

　　近日，在2007博鳌房地产论坛上，建设部原副部长杨慎直言并不同意时下“房奴”一说，他认为从1980年开始到2006年的26年间，盖了88.6亿平方米房子，解决了1.11亿户家庭的住房问题，中国“人均住房水平大大超越在一些国家的前面”。（见本报8月19日相关报道）

　　按照官方说法，中国城镇居民的人均住房面积已高达26平米，而且8成以上的市民都有了自己的住房。但是，中国城镇居民的住房情况真的如此吗？

　　人均住房面积是26平米还是17平米？

　　在建设部的官方网站上，人们可以看到的最早的全国“城镇房屋概况统计公报”是2002年的。根据这份公报，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米”。

　　而根据国家统计年鉴，从2003年到2005年（2006年还未公布）全国“城镇新建住宅面积”共计17.8亿平方米，加上2006年估算的7亿平米，这4年全国城镇新建的住宅面积共计为24.8亿平方米（其中通过房地产市场销售的商品住房约为16.8亿平方米）。

　　除此之外，计算全国城镇住房的“新增面积”，还有两道“加减题”。一是在全国每年新增的1800-2000万的城镇人口中，约有不到500万的农村人口是由于处在城乡结合部，因城市规划的扩充而使“农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米（人均30平方米的有效住宅），4年估计为6亿平方米。

　　其次，在城市大规模的“现代化改造”中，全国城镇每年拆迁的住房面积至少占到住房总面积的3%以上（也有学者认为拆迁率高达4%-5%）。相当于全国城镇每年因为拆迁而减少的面积在3亿平方米左右。4年下来，全国城镇因为拆迁而减少的住房面积约为12亿平方米。这两项相抵，全国城镇每年“新增的住房面积”还要减少6亿平方米。

　　这些数据表明，到2006年底，全国城镇实际共有住房面积100.65亿平方米（2002年的全国城镇81.85亿平方米住宅建筑面积+4年全国城镇新建的24.8亿平方米-减少的6亿平方米）。而根据国家统计年报，到2006年底，全国共有城镇人口5.77亿。

　　这就表明：到2006年底，全国城镇人均住房建筑面积为17.44平方米（城镇实际共有住房面积100.65亿平方米/城镇人口5.77亿），比九年前“房改”开始时，人均住房面积减少了1.26平方米；按照建设部自己制定的到2020年城镇居民人均35平方米的全面小康住房标准，连一半的面积也没达到。

　　正是因为用国家统计局的数据计算出来的全国城镇居民的人均住房面积，和建设部公布的数字有如此大的差异（两者之间相差竟然高达9平方米左右），所以，在统计年鉴中，国家统计局标上了“城市人均住宅建筑面积由建设部提供”的醒目字样。

　　8成有房还是4成无房？

　　许多官员和学者断言中国城镇不存在住房问题的另一个主要依据，就是“现在城镇住房80%以上都为私人所有，所以8成以上的市民都有自己的住房”。

　　实际上，他们在这里故意混淆了一个基本的概念，这就是住房上“私有率”和“自有率”有着本质的差别。住房私有率高只是表示住房的私有化程度，但和“居者有其屋”的住房自有率相比，两者之间有着本质的不同。住房自有率才是衡量居民住房状况的重要标准。

　　但恰恰就是这个极为重要的住房指标，有关部门从来就没有在全国范围内搞过统计和普查。倒是建设部官员自己有过估算。

　　2003年10月，当时的建设部副部长向外公布，我国“城镇私有住房占住房总量的85％以上，城镇居民住房自有率达到74％左右”。这说明，官方认为我国城镇居民住房的私有率和自有率两者之间就已经相差11个百分点以上。而按照一般的估计，现在城镇仅有60%左右的市民才拥有自己的住房。

　　这点从增加的城镇人口购房能力上也可以计算出来。1998年末，全国城镇人口为3.79亿，通过“房改末班车”而分到住房的占了八成左右（3.12亿人）；到2006年底，全国城镇人口已经增加到5.77亿。9年时间全国城镇增加了1.98亿人，其中买得起商品房等住房的约为20%（全国平均为30%左右），就是有0.396亿人买了房。由于原有市民中因拆迁失房和后来买了房的“老无房户”大体相当，所以现在城镇中买房者大约有3.5亿人，正好占到现在城镇人口的60.9%。这就意味着，全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”（主要是这9年增加的“新市民”）。

　　总之，对决策者来说，选择什么样的住房政策，一个最基本的决策根据，就是要厘清中国市民住房水平的“基本民情”。

　　□沈晓杰（资深媒体人）