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邓璟:商品房预售制无罪 信用缺失才是症结http://www.sina.com.cn 2007年04月29日 14:04 新浪财经
邓璟 人在一生之中,或多或少需要借贷。对于借方来说,借是在自身资源不足的情况下,为了满足现时迫切需要而采取的一种行为;对于贷方来说,贷是在自身资源充足(或有盈余)的情况下,为了获得一种或几种收益(包括经济、情感等上面的收益)而采取的一种行为。可以说,凡是借贷行为,都逃不过上述特性。 不过,借贷与否,存在一个大前提:借方信用是否足够好?你不会把钱贷给说话不算数的人,是因为你知道他没有信用,你对借方还贷没有乐观的预期;银行(或朋友)会贷款给你,是因为根据他们掌握的信息,知道你不会是“老赖”、也还得起债务。借贷行为之所以能从古至今流传下来,就是因为“信用”两字。 现在人们买房子时,经常是看不见房子就先把钱交上了,因为我们实行的是商品房预售制度。据4月28日中央电视台《经济半小时》报道:仅仅在北京,就有50多栋烂尾楼,其中大多数都是已经出售的期房。这样看,购买期房的业主真是吃了大亏。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜称,预售款是开发商的一个主要的融资渠道。他们名正言顺拿业主的钱盖楼,不用付任何成本。 很多人因此把商品房预售制看成是开发商的“圈钱工具”,建议取消商品房预售制的人也有不少。但笔者的观点是:商品房预售制无罪,信用缺失才是症结。 道理很简单,商品房预售制,从本质上讲,就是一种借贷行为——房地产商是借方,借公众的钱筹集资本开发商品房;公众是贷方,贷钱给房地产商是为了获得“未来的房屋”(同时也为了规避未来房价进一步升高的风险,让自己心安)。很明显,这是一次你情我愿、互惠互利的借贷行为,何罪之有? 问题是,现在的借方——房地产商不能按照当初的合同,给公众提供“未来的房屋”了。这就是借贷过程中,房地产商信用缺失的一个重要体现。在本篇文章中,笔者无意耗费笔墨去探讨房地产商(还有很多国人)信用缺失的根源,而是着重于考虑怎么去解决这种信用缺失现象。借方欠“债”不还,原因无非有两种:根本还不起和根本不想还。无论哪种原因,都必须通过政府部门的制度化、法律化途径加以解决。 1924年,清朝第一代王爷多尔衮的后代睿亲王中铨因借钱不还,被法院查封了“一百多间房的古玩陈设动产”,最后因“衣食不周”而去世。这个历史上的查封,给了我们一个启迪:政府部门能否建立一项有效的制度,让收取预售金的房地产商能运用各种方式担保、抵押的办法,使他们有所后顾之忧,使购房者有所保障?在借贷制度的设计上,我们必须基于“人性恶”,不断加大借方有可能信用缺失的违规成本。 另一方面,我们虽然不乏诸多惩处借方失信的威严法律,但这些法律是否落到了实处?管不管用?政府能否简化相关法律程序、降低公众依法办事的成本?从而给公众实实在在的法律保障。今天,有不少“老赖”一边嚷着“要钱没有要命有一条”,一边却开着豪华车爽吃爽用的新闻……你说这是没有法律惩治的缘故?还是法律不管用了?抑或是法律在执行过程中不够有力? 商品房预售制本身无罪,市场经济本质上也是好的,但由此滋生的种种丑恶现象,告诉我们一个道理:预售制也好,市场经济也好,政府不能对其放任自流,必须通过多手段多途径进行必要的监管。目前商品房预售制成了开发商的“圈钱工具”,不能不说是相关职能部门在制度设计、依法办事上存在诸多空洞漏洞。 《伟大的博弈》一书介绍了华尔街金融帝国发展的历史,信用危机曾让当时的华尔街充满 “血雨腥风”。百余年过去了,看着今天的华尔街金融帝国,已逐渐成为规范、高效的“世界经济晴雨表”之一,我们可以想象重构一个人人守信的体系有多难。 难归难,但在推动信用重构的过程中,我们的政府至少可以做到未雨绸缪和亡羊补牢。否则,胃疼就把人家的整个胃切除、将孩子和洗澡水一起倒掉的政府,绝不会是一个好政府。
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