易宪容：增加供给不能稳定房价

　　易宪容　　

　　最近总有人说，国内房地产市场宏观调控已基本到位了，特别是在今年政府明确指出要增加住房的有效供给等政策后，余下的只不过是落实问题。本人则认为并非如此。

　　一般来说，市场经济的核心是什么，价格即价格机制。如果房价的高低不能通过市场价格机制得以调整，仅是调整产品结构，这是无法触及房地产市场核心问题的。

　　为什么越是对房地产宏观调控，各地的房价越快速上涨？有人甚至说对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。实际上，这只是现象。比如说，房地产开发商一直在强调房价上涨的理由是，市场有刚性需求，市场的住房产品供不应求，从这个角度说，政府只要增加住房的供给就应该能让上涨的房价下来。真的是这样吗？如果说别的商品可能如此，但对中国的房地产市场来说则不是这样。

　　很简单，如果房地产是一个完全消费的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加供给来解决。但住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由居民的住房需求来决定，而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况就完全不同。

　　投资者对住房的投资在于投资者对投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政府的房地产

宏观调控是要稳定

房价，但实际上这是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能上涨而不能下跌。

　　一般来说，在市场经济中，房价的变化不应该由政府的政策来稳定。否则，这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品作价格担保，就会让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格之内，如果低于稳定价格，政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越调控越上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。

　　早几年的国内

股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为这是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。

　　当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍；同时也让国内各商业银行看好房地产业，让大量的信贷资金涌入，纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。

　　在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，使得住房价格越推越高；二是房价推高，使得银行资金更多愿意进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使得政府拿出大量不可再有的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害。可见，政府想仅增加住房有效供给来稳定房价是不可能的。