叶檀：政府在房地产市场中应做公共产品提供者

　　叶檀 每经评论员

　　房地产在当下的中国确实是一个非常值得关注的问题。必须经过充分的科学论证，方能达成各方利益平衡。

　　在单位合作建房讨论如火如荼之际，3月26日上午，几十名深圳首批合作建房者入住共同购买的两栋公寓，成为首次个人合作建房的成功案例。房产每平方米均价1600元，比附近商品房便宜5000元左右，使用年限为50年。由于“属性”不属于商品房，因此每套房子皆没有独立的房产证，不能在市场上交易。但对于满足自住需要的购房者来说，这不是问题。

　　每个真心希望中国

房地产市场健康的人，都会为个人合作建房迈出了艰难的第一步感到高兴，虽然此次为购房而非建房，但说明解决个人住房问题的障碍并非不可逾越。

　　市场充分发展，政府回归公共产品提供者，才是解决房地产市场的根本。良性的市场与政府分工，在解决美国二战后房荒难题上得到充分体现。

　　1945年以后，美国老兵在我们要回家”运动中大批回国，1946年降生婴儿达到400万。当时美国最少需要500万套住房，但破土动工的只有几万幢。杜鲁门总统要求国会通过法令，规定房屋最高限价和授权他将全国建筑物资的半数用在营建廉价房上去，这一提案遭到建筑业界的极力反对，法案无法通过，但很少有人因此质疑建筑商的权力。

　　新的生产模式应运而生。威廉·莱维特，复员军人们的“圣诞老人”出现了，他在长岛的纳索县里买了一块1500英亩的马铃薯地，以流水线方式建造了第一批1.75万户住宅，全部预制构件，每家同一式样，价格低廉。

　　这种造房模式遍地开花，房地产商们纷纷跟进，政府也适时而动，以发放国债的方式修建

高速公路等基础设施。然后不会漏过商机的人们纷纷赶过来建校、开市场、建厂，一座座交通便捷的小镇由此产生。

　　因此是市场的力量与政府的推动顺利解决了当时美国的房荒。

　　美国政府对低收入者进行住房保障，而在房地产市场介入极少，主要表现在规划、管理房地产从业人员、依法征税等方面。

　　美国建筑商与投资者大多比较理性，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等作大量的研究，有时研究时间跨度前后达十年。而美国发达的金融市场为购房者提供了最便捷的服务。美国联邦国民抵押协会从1968年开始，在30年的时间里，为总数达3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，总额达25000亿美元，使得银行等金融机构有钱而且愿意向购房者贷款，面向不同购房者的抵押品种层不穷，仅联邦国民抵押协会推出的抵押品种就有十几种，同时确定个人收与还款能力，以降低市场风险。美国房地产信托基金REITs于1960年创立，这既给小投资者提供投资商业性房产的机会，也给房地产市场的建设者提供了充足的资金流。美国的房地产市场之发达、政府公共服务意识之强体现在各个细节，在美国超市能免费索取到各种不同的政府保障性或者商业租赁性房源的信息。

　　如果美国遭遇房荒时，政府规定由雇用退伍老兵的企业负担老兵的住房，那么退伍老兵除了遭遇房荒外，恐怕还得遭受就业荒的打击；如果美国在建筑商制造莱维特小镇时横插一手，要求进行土地批租，那么房荒会蔓延成为社会危机；幸而政府没有听从住在莱维特小镇的退伍老兵们“受到了歧视”的大叫，而是明智地以

公共交通等公共产品使小镇成为繁荣之地。这才是政府该做的事情。