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叶永春:单位自建房财税政策需作大调整

http://www.sina.com.cn 2007年03月29日 18:29 新浪财经

  叶永春

  单位自建房有其合理性,难以制止,这些年的实践已说明这点。在高房价背景下,有条件的企事业单位自建房为职工解决住房困难,这无可厚非,问题是在什么样的财税政策条件下,试想:如果自建房是为了廉价租给本单位住房困难户的呢?这不但不应责备,反而应认为这是在为政府分忧;进一步,如果职工低价购买的自建房是有限产权,不能上市交易的呢?再进一步,如果虽可上市,但买入后再卖出的盈利部分要作为利得税收归国有的呢……这还能说是有违社会公平吗?显然不能。在科学合理的财税政策条件下,单位自建房并不会造成国资流失或“福利腐败”,因此,问题的关键不在于单位自建房,而在于什么样的财税政策。

  分析单位自建房现象,必须与一定的财税政策结合一起。在现行财税政策条件下,单位自建房有违社会公平,这是毫无疑义的。但遗憾的是,现评论界对单位自建房的不满有很多,对现行财税政策的批评与建议却很少,这实际是忽视或回避了矛盾的主要方面,无利于问题的解决。我们应转变思路,化复杂为简单,如果将单位自建房与现财税政策看成是两个变量,那就会得出一个结论——既然单位自建房不可能制止,那需要变动或调整的必然是现财税政策,从而达到促进社会公平与维护市场效率的要求。

  2007年2月的财税政策规定:单位按低于建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照工资薪金所得项目缴纳个人所得税……此前,未征税款不再追征,已征税款不予退还。对购入单位自建房以后的出售行为呢?结合

二手房转让规定可看到,在日后出售环节只要再缴纳出售总价各1%的个人所得税和土地增值税即可。显然,在现行财税政策条件下,购买单位自建房存在着巨大套利机会!特别是在大城市,买到一套单位自建房,相当于“天上掉馅饼”,几十万、甚至上百万的“红利”得来全不费功夫,而绝大多数其他社会成员是被撇之门外的。如此财税政策,能说有利于促进社会公平与维护市场效率吗?

  科学合理的财税政策应该是:职工购入单位自建房时不用缴纳个人所得税,而是在日后出售时缴纳资本利得税,而且税率要达到使买卖单位自建房者得不到盈利的水平;对卖出者在一定时期内再购置市场商品房的,已征的资本利得税予以退还,否则不予退还。(对出租行为可另作规定)。将职工购入单位自建房环节的征税,推移到日后的出售环节,这不但能保证整个社会单位自建房的存量不会减少,不会形成“黑洞”与国资流失,“亡羊补牢,犹未为晚”,从而使单位自建房真正起到解决职工住房困难的作用;而且可对有条件自建房的各单位待遇保持前后一致、一视同仁,避免难以解释“此前未征税不再追征”规定的尴尬,因为,单位自建房现象又不是刚刚才出现的,为什么到现在才开始征收个人所得税?这难免会使人认为定规则的在此之前已购入单位低价房;更重要的是,可防止既得利益的固化和贫富差距的扩大,以平息其他社会成员的民怨,这有利于和谐社会的构建。

  单位自建房的投资与消费功能,完全有必要而且有可能分得清,它的性质应该是为职工解决其合理消费需求,而不是给他们用于投资或投机;既然是以解决职工住房困难的名义,那就应名符其实,不能夹私;满足合理的消费需求值得肯定,但可用于投资或投机却令人难以理解。将单位自建房的消费功能与投资功能混为一谈,只会造成浑水一潭,暗自高兴的是“混水摸鱼”者。只要单位自建房存在着投资或投机的机会,那腐败必然会产生。因此,不能给单位自建房留有投资或投机的机会,而这依靠单位自建房的管理者是难以做到的,最有效的途径就是通过财税政策的调整,消除单位自建房存在的投资或投机机会,从而给得不到单位自建房的其他社会成员一个说得过去的交代,这是财税政策制定部门义不容辞的职责。

  综上所述,调整单位自建房的现行财税政策有其必要性与可行性,现行财税政策客观上为“寻租”行为留下了巨大机会与空间,这不但有违社会公平,而且与中央一再要求从源头上(制度上)消除腐败的方针格格不入,因此,对单位自建房(

经济适用房也是如此)的财税政策需作重大调整。


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