李开发：中国房价为何能持续上涨

　　李开发

　　国家发改委、统计局19日发布调查结果，2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，其中：深圳同比上涨9.9%、北京同比上涨9.7%、广州同比上涨9.6%、福州同比上涨9.1%。高房价持续上涨动摇着人们刚刚从两会中获得的对房价下降的信心与期望。

　　房价居然持续上涨，这实在让人们怀疑经济规律。前些年香港楼市产生泡沫，共跌落70%。而现在北京、上海等大型城市的房价绝对值已到了与美国纽约相差不远的地步，并且人家是别墅我们是塔楼，人家是使用面积我们是建筑面积，而我们的人均收入则只是人家的1/10或者1/20，购买力相差这么大房价却相差不大，经济规律在全世界都有用，怎么到了中国房地产市场就失效了？

　　细究起来，有三个东西在支撑着

房价的上涨：一是依然有一批开发商在大搞虚假按揭，二是纵容虚假按揭的银行房贷体系，三是广大百姓的从众心理。我认为三者缺一不可。而核心问题是银行的房贷体系，银行在其中越陷越深，于是中国的

房地产泡沫也越吹越大。

　　让我们来解剖一下银行的房贷体系。2005年下半年以来，房地产虚假按揭骗贷事情连续不断被揭露。从北京、上海、重庆到深圳，举国上下，都有开发商虚假按揭的影子乱舞。

　　虚假按揭的法庭审理过程让我们看到了房价持续暴涨的真相：第一回合，一部分开发商通过签订虚假

购房合同，让银行与社会观望者产生虚假的需求拉动表象；第二回合，用少量的道具资金按揭骗得银行大量贷款，实现事实上的零首付，支撑开发商的运营；第三回合，继续拉高房价，让炒房者跟进；第四回合，鼓动缺乏判别能力的普通百姓跟进购房；第五回合，在房价的持续拉高中把先前假按揭房屋慢慢销出。

　　虚假按揭为什么会东窗事发？是因为许多开发商虚假按揭没有找到足够的下家，资金链条断裂，才引发事发。

　　房地产虚假按揭骗贷从出现到最终暴露往往需要几年的时间。可以做一个简单的风险评估：假定价值为5000万元的房子高估到1亿元，获得房贷8000万元，有500万元的道具资金几次操作就可实现，可直接获得净利润100%。首付的2000万元说到底也是银行的钱，然后20年月供每月只需还款56万元，年还款不过680万元，可见虚假按揭要被发现实在还有待时日。

　　笔者认为，对策其实很简单：确定一个房价全面下跌的安全价格点(可借鉴香港当年楼市跌落的事实)，比如北京，四环内确定为6000元，房价超过6000且在7000元之间的，首付为35%，在7000到8000元之间的首付定为40%，8000到9000元之间的首付为45%，10000到11000元之间的首付为50%，以此类推。银行如能如此操作，虚假按揭就将没有办法进行，那些自称有钱的购买者因为不肯在首付上增加砝码也会水落石出，那些号称有巨大市场需求的先生们有自然会闭嘴。