周金海：商品房预售使房价上涨太快 应尽快叫停

漫画：刘道伟

　　□ 周金海

　　在两会上，全国人大代表、武汉大学教授，博士生导师洪可柱建议取消商品房预售制度，“制定一个时间表，比如2-3年，逐步提高商品房的预售条件”。理由是，预售制度使投机房地产资金增多，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速，扰乱了社会的安定和谐。

　　洪可柱所言是事实。预售房制度对消费者的危害非常大。预收款等于让

开发商从购房人手中获取了一笔没有任何利息也没有任何风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商在

房价上涨之后频频违约，有的甚至携款潜逃。在预售制度下，一些开发商提前收回了部分甚至全部投资(我国开发商的自有资金非常低)，他们在没有任何后顾之忧下，逐步推动房价上涨。

　　因此，取消商品房预售的呼声日益高涨。2005年8月，中国

人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。

　　但是，一些既得利益者再次祭出所谓国际惯例的大旗，反对取消预售房制度。其实，这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。

　　在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　不难看出，美国的预售房与我们有本质不同，他们的制度设计能够更好地保护消费者的权益，而且，由于购房者的订金被第三方保管，不会被开发商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所谓国际惯例其实是被“改装”过的———只留下对自己有利的一面而遮掩了对自己不利的因素。

　　我们的预售房制度把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割，这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价，侵害消费者权益的工具，本着公平的原则，也应该尽快取消商品房预售。