丁健：调控目标是使房价上涨与收入水平涨幅匹配

　　嘉宾：丁健 上海财经大学房地产研究中心主任、中国土地学会理事、上海市决策咨询研究专家

　　3月5日，温家宝总理在第十届全国人民代表大会第五次会议上作了政府工作报告，其中对于房地产和土地问题的千字表述引来市场极大关注。在总理提出的4条房地产市场调控要点和5条土地调控要点中，“为民生、保资源”的基本原则已十分明确。专家表示，2007年的房地产调控将以此“4＋5”为指导原则，而地方执行细则的到位与否将成为调控目标实现的关键。

　　原则：保民生、保资源

　　主持人：总理政府工作报告中有关房地产内容的要点是什么？

　　嘉宾：温总理首先肯定了房地产在经济发展和改善人民群众住房方面的作用，这一定调对市场来说极为重要。房地产不是不发展，而是要健康发展，因为事关经济大局。房地产的首要责任也不是投资和投机，而是满足社会的居住需求。我们以前之所以对房地产市场有那么多置疑，最重要的一点是因为市场对房地产功能的片面追求，即过分追求其经济功能，就是投资和创造财富，而忘了房地产的社会功能，就是保障民生。

　　值得注意的是，总理报告出现了一个具有战略意义的提法，即建立具有中国特点的住房建设和消费模式，它的社会基础是人多地少的国情。这要求房地产消费不能是盲目消费、超前消费，而只能是适度消费，这也解释了小户型普通商品房等大量入市的全局背景。

　　另外，除了全面建立廉租房制度的提法外，总理对经济适用房制度的说法是“改进和规范”，这也为此前一直讨论的经济适用房制度存在合理与否给予了明确。可以肯定，2007年中国住房保障体制将有长足的进步，这不仅体现在保障类住房供给的增加，还有地方政府在管理细则方面的完善。

　　主持人：对于房地产市场来说，最受关注的话题就是

　　嘉宾：报告明确提出，要抑制房价过快上涨。目前我国的房价形势是价格上涨幅度远高于居民收入水平的增长幅度，这是不合理的。而调控的目标即是使房价上涨与收入水平的涨幅匹配起来。

　　主持人：对于报告中提到的土地调控政策应该如何看待？

　　嘉宾：土地问题确实比较复杂，因为事关根本体制。目前，从土地资源合理利用的角度出发，国家定下了严把土地闸门的基调，并将土地创收纳入到预算管理，合理使用土地收益。但是在我看来，还应该进一步加快建立公共财产制度，令土地管理者在土地收益方面得到根本的限制。

　　另外，总理提到要严守全国耕地不少于18亿亩的底线，这个任务其实非常艰巨。经济要发展，城市规模要扩张，这对土地提出了很高的使用要求。为了化解土地占用的矛盾，特别应该创新农村土地的产权制度，以使农民利益在土地的使用和经营上得到体现。另外，还要从根本上改变上级政府对下级政府的考核评价制度，将公共服务水平列入考核政府的重要指标，以减轻下级政府在扩大投资和扩大土地出让方面的冲动。

　　主音符：保障、监管、规范

　　主持人：2007年房地产政策落实年的主基调是什么？有没有需要进一步改善的调控不足？

　　嘉宾：2007年房地产宏观调控的主音符就是六个字———“保障、监管、规范”。2006年出台的众多房地产调控政策确实还有一些需要在不断的实践中修正和反思。比如：一些政策都是以部门的通知或者意见形式出台，不具有法律的权威性。这往往使大家对政策的长效性提出质疑。法律是刚性的，要改变没有那么简单，但政策却是部门可以随时修改的。比如建设部此前就在一天内收回了关于小户型设计要点的征求意见函。这说明有的政策确实没有经过详尽的内部沟通和调研，出台比较匆忙，造成政策信息的混乱。甚至因为各部门的协调性不强，产生了政策的相互矛盾。

　　另外，调控政策到了地方需要细分、微调，然后快速出台细则。现在很多政策中央已经下来了，但地方细则还没有出来，有的是没办法出，因为要根据市场特征出台针对性强的措施，有的则是地方执行的主动性不强。

　　今年的另一个趋势是金融政策在调控中的主导地位将逐步让位给税收政策。但是目前来看，房地产税收体系并不完善。典型的问题是重流通环节的税收，轻保有环节的税收。今后肯定要改变这种局面，但难度也是有的。比如，如果对保有环节征税，一个最大的难点是我们缺乏一个比较好的房地产评估体系，来支撑房地产保有环节对房产价格的确定。第二点在保有阶段房地产成本收益缺乏系统的底账，或底账不完整，这都是征税的技术性障碍。

　　总之，今年房地产市场一定是平稳发展、持续发展、健康发展，这一主线不可改变。但调控中一些实际操作问题依旧不容忽视。

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