郭松海：能否成立政策性住房银行

　　住房金融体系被称为住房发展的“火车头”，但是，市场机制尚无法自行缓解目前住宅市场上的供求矛盾与金融扭曲，政府有必要通过政策性金融手段建立宏观调控的长效机制，通过金融服务的创新，促进房地产经济增长方式的转变和住房结构的调整，并充分发挥房地产担保与保险的经济“助推器”和社会“稳定器”的作用，实现房地产金融的以人为本，让中低收入家庭更多地分享到经济增长的成果。

　　为此，笔者建议：第一，在房地产宏观调控中实施的货币政策，可“区别对待、有保有压”。在对高档房屋开发、交易和投机投资购房提高商业银行贷款门槛及贷款利率的同时，建立政策性住房金融机构，为具有一定住房社会保障性质的住宅项目服务，积极进行开发项目融资和消费信用贷款，增加其资金支持。对普通商品住房、经济适用住房及廉租房建设项目，对其参与的开发企业贷款，自有资金持有率可降低。

　　对中低收入家庭，要帮助他们贷款解决住房问题，贷款利率可低于商业性贷款利率。

　　政策性住房银行经营资金可来源于中央汇金公司，各级政府财政资金，并可通过法规形式把地方公积金结余纳入政策性住房银行，并由国家银行和主管机构严格监控其住房公积金使用；此外，还可发行住宅建设债券等。

　　第二，建立住宅抵押贷款的政策性担保机构，对中低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到较多住宅贷款。住房贷款要建立完善的个人信用评估制度，对抵押房屋进行科学估价；政府应尽快制定住宅抵押贷款等相关住宅金融法律法规，对风险防范、收益分配做出制度性安排，制定担保操作规则，使住房置业担保有法可依。

　　住房抵押贷款证券化是住房金融发展的必然趋势，通过抵押贷款的证券化，可以建立抵押贷款的二级市场，以减少住宅抵押贷款的流动性风险，形成持续有效的风险分担机制；政府可以为住房抵押贷款证券化提供担保，进而推进住房金融二级市场的发展。

　　第三，发展房地产信托基金，优先用于廉租房的建设。“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”，是房地产金融发展与金融机制创新的产物。房地产信托基金，可优先用于廉租房的建设，解决当前廉租房建设融资难的问题，进而推进房地产金融市场发展，提高资源的配置效率。

　　基金可由政府、房地产信托、房地产开发商三者共同进行市场化运作完成，政府仅提供政策支持和后续租金安排，房地产信托从中获得稳定的收益；房地产开发商则获得一定利润，这是一种对上述三者以及满足低收入家庭住房需求的多赢模式。

　　第四，发展住房保险业务。住房保险是为购房者提供的配套服务，帮助银行和个人客户分散风险，从而起到安定社会的重要作用。自银行开办房贷险以来，贷款购房者对其抵触情绪较大，其原因是房贷险条款本身存在一些问题，更多照顾了银行利益。

　　为此，保险公司应更多考虑贷款人的利益和需求，建议降低保险金额，按贷款余额投保，减轻借款人负担；采用多种投保方式；建立保险费退还制度，被保险人如果

　　□郭松海(全国政协委员)