武建东：统一地权市场反映中国房地产的真实价值

　　□武建东

　　2006年中国城乡住宅总量约为375亿平方米，其中农民住宅约有260亿平方米，这部分住宅的不可流通，使城市房价受困于土地供应而单边上涨；现实中，中国城乡接合部可供改建300多亿平方米住房，这是楼市调控不可多得的存量资源。

　　制定物权法标志着权利在法律上的统治地位将被逐步贯彻，由此集体所有的农村建设用地的物权将被颠覆性地认识并成为中国市场经济价值巨大的交易资源；已成大势的农宅商品化房改将促进统一的中国地权市场的建构，由此也将再造中国房地产市场的真实价值。

　　源自中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转的局部或区域试验，与2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中有关“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，将成为土地管理法和物权法进一步修改土地权利的政治和社会的信托起点。

　　彻底解决通过宪政转换而形成的内在具有成员权性质的集体所有土地的权利体系的法定物权、市场利用和法律保护，将构造一个价值100万亿人民币以上的巨大商品资源，完全应该以商品化的方式纳入中国的主权信用体系并形成与全球经济的推力作用，如是将使中国的物质财富达到历史的最高水平，仅以金融力量统一台湾即如探囊取物。

　　由此不但将作为中国新型内需体系的基础体量，而且也将使依靠内部积累而非殖民主义的当代中国的发展达到全球经济的顶端，即统一的土地市场和土地财富将成为中国主权信用的强大基础之一，人民币将与中国的主权信用挂钩，形成与美元、欧元并列的国际货币本位币体系，人民币将成为中国获取世界上任何有价值的财富和商品的基本工具。为此营建统一而健康的地权市场、住宅市场将成为中国利益的核心体现，雄厚地支撑中国市场经济的主权信用。

　　二元分割的城乡地权市场与单一制的供地模式导致中国城市房价虚高

　　中国的住房财产不但包括城镇住宅，也包括村镇住宅的存量，后者还构成了中国住房总量的主体部分。根据建设部的《2005年村镇建设统计公报》(简称《村镇公报》)，2005年中国城镇和村镇的市民、农民共有住宅总量为365.29亿平方米，考虑到2005年村镇竣工住宅6.88亿平方米，城镇商品房竣工面积为4.8793亿平方米，由此推算2006年中国城乡住宅总量大约为375亿平方米，其中私有住宅总量应该超过300亿平方米。中国已经成为世界上最大的住宅消费国。

　　一个不计涵200亿平方米以上农村住宅市场的城市房地市场是一个不完整的全国市场，将随时可能受到房市全流通的击压；它也是一个不确定性的市场，农宅的非商品流通既没有宪法的依据，也非市场机制使然。城市不断变化的住房价格，不断激发着新的住房财富探索。发达地区的中国农民最为关切的，是村镇住房如何通过房改享有与城市房改房类似的权利以及农地直接进入房地产开发的途径。

　　村镇住房纳入市场经济的商品体系既是中国住宅全面商品化的新开端，也是它的终点；是城镇住宅商品化的必然结果；是中国实现城乡一体化的核心枢纽；是合宪改革、行宪要求与司宪之必要。

　　新中国成立后，为了回报中国农民在中国革命中的贡献，实行了农民土地私有制。1950年6月公布的土地改革法即规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制。”1954年制定的宪法规定：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”以1954年宪法为基础修订的1982年宪法虽然首次将农村和城市郊区的土地、宅基地界定为集体所有，但是农民的住房仍可按该宪法第十条的规定理解为农民的私有财产。中国农民住宅商品化是有宪制基础的。

　　2006年，仅从产品结构、税收等方面而保留了供应量手段的调控使城镇房价越调越高，使得中国住房兼具了商品、金融多重属性，也构造了全球最大住宅消费国的两大体制性倾覆点：

　　其一，过高的城市房价造成了投资者房价做空的重大机会。1998年实行住宅商品化以来，不到十年，城市商品房供应增加了50亿平方米以上。投资性用房已突破临界水平，住房的金融属性过高上浮形成系统性的投机泡沫，成为产业不稳定的根源。中国房地产市场的周期波动拐点已经出现。

　　如果城镇住房5%以上的存量用户较为集中地抛售、转售，将形成过万亿人民币房产资本的流动，震撼性地引致投资者的骨牌减仓反应。此谓之1998年实行住宅商品化以来房地产经济的最大的不稳定，泡沫、暴跌、调整、危机都需要周期性波动释放，为此加大多主体的房屋供应量将成为调整的修补空间，起到补偿作用，并使之健康转型。

　　其二，过高的房价将催生中国城乡地权的统一市场。现有的供地模式和约束不足的行政审批权限产生了政府的广泛保障责任，每年城镇化超过1000多万的失地农民构成征地模式调整的基本利益压力，农村宅基地、农村建设用地或农村集体土地通过补缴地价直接进入市场是最大的改革冲动。

　　由此，过高的房价将引发中国新型的土地权利革命，对中国城乡一体化的改革而言，高房价是创造制度设计和体制转型的良好触媒，多主体的参与将改变房地产业不公平的结构。

　　开权是解决农民住宅流通之良策

　　应对目前的房地产问题有三条通路。其一，实行城乡两个地权市场和政府作为主要征地者的模式。在此模式下，城市房价仍将受困于土地供应而单边上涨，而未纳入市场经济体系的农民住房成为随时可能冲击城市住房体系的洪水猛兽，房价越高冲击将越大。其二，实行跨越式发展模式，将农村建设用地一次性整体转为私有，或实行国有化，以国有土地使用权进入市场。其三，总体保障，分期实现。即通过制度建设和权利诉求的转换，通过法律或法律的修改重新界定农村建设用地和农民住房的商品化权利，通过具体的行政法规或限定条件分期、分区域、分重点地实现商品化，为保证中国的基本生存能力农业耕地仍应维持公有制。

　　第三种模式是农村城市化最理想的道路，改革代价最小。其实质就是将农民200多亿平方米的住房商品化，直接进入市场经济体系，体现农民财产权的真正价值，打通城乡一体化的战略通道，重构农村市场经济的体系。当前，如何解决1.2亿亩建设用地、32万个村庄、7.5亿农村人口的富裕成长，已成为中国现代化的核心和不可逾越的主题。

　　260多亿平方米的农民住宅，以平均600—800元的造价计算，价值20万亿人民币；以较高的市场价1200元计算，价值30万亿人民币。对其实施商品化房改，是对农民核心财产权的最大确权。

　　2007年2月，中国银监会副主席唐双宁在全国合作金融监管工作会议上透露，中国金融资产总量已达60万亿元人民币，其中银行业金融资产达44万亿人民币，中国金融资产总量约占全球总量的4%-5%。因此中国的货币体系和金融力量已经完全具备了承纳农宅商品化改革的基础和能力。开权之举措是较“均田”、“免赋”更大的农业政策调整，是联通城市资本、金融资本与农民资产的核心纽带，是市场化的结构灌资，是实现社会公平与正义的必由之路。

　　城市郊区的农民住宅有改建300亿平方米以上新建住房规模的基础

　　目前46%的美国人生活在郊区，40%生活在中心城市，14%生活在非城市地区。中国城乡接合部的农业人口接近农村总人口的一半，约有住宅100亿平方米左右，本着节约资源的重建原则，城乡接合部地带可分散或集中地改建300亿平方米以上的新建住房，具有承载城市和农村人口迁移的巨大体量，是以存量地权资源调控楼市不可多得的本钱，可以平衡综合性的社会利益体系。

　　中国完全有能力建设好房地产市场

　　根据国土资源部公布的2005年土地利用变更调查结果，全年新增建设用地648万亩，其中新增城镇建设用地150万亩，新增村庄建设用地100万亩，其余约400万亩为各类开发区的工矿建设用地和新增交通、水利等基础设施建设用地。

　　2005年新增建设用地的主要部分用于工矿、交通、水利等基础设施，仅用了大约250万亩即解决了城市和村镇建设用地。可以看到，导致中国新增建设用地激增的根本原因是目前的重化工业和开发区建设的经济模式，这个模式的调整将使新增建设用地的规模得到纪律约束和政策控制。从目前的土地资源量判断，以开发建设用地的存量资源为主，今后几年完全能够供应400万亩，甚至600万亩，中国完全有能力解决好居民的居住、商业、社会保障用房。

　　因此，没有农宅完整的财产权，也就没有中国完整的房市；没有完整的全国住房商品市场也就没有完整的社会主义市场经济；没有市场经济的整体利益的全面调整，中国就不可能达到历史的顶端。目前城市畸高的房价是市场病态的致因，是城乡双轨制住房制度的产物，是计划经济时遗传病的反映，是中国商品房市整体定价体制的扭曲，难以反映中国城乡住宅的真实价值。

　　建立集体土地使用权流转的物权制度

　　不日将在人大审议的物权法草案第七稿删除了有关禁止农村宅基地流转的相关规定，调整为“法律另有规定的，从其规定”，为今后修改有关法律和调整有关政策留有余地。立法的同时即安排修法，在中国立法史上也是一种勇气探索。它标志着当代中国的土地改革将择选以宅基地为重心的农村建设用地使用权为改革的起点；它标志着农村建设用地使用权将成为集体土地使用权权利体系设定的基本突破方向；它标志着营建统一的中国地权市场和住宅市场的大幕即将拉开。

　　物权理论的创始人萨维尼认为，公法制度应在伦理上为私法减轻负荷而不是让它解体。十届人大五次会议将审议物权法，至少在两个方面需要公法等法律法规的调整以兹救济，同时也让物权法在实施中逐步完善。

　　其一，与物权法有关的法律内容和效力应与物权法一致，不一致的需要修改补充。已对物权有所规定的法律包括土地管理法、城市房地产管理法、担保法等等近20部，需要配套做出比较重大的修改和补充，从立法技术上而言在十届人大任内解决也是完全有可能的。

　　其二，公法调整的核心应该是土地管理法、农村土地承包法和担保法。土地管理法的修改已正式列入十届人大常委会的立法规划，也就是说应该在2007年底以前实施有关修改工作。

　　2004年国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中强调：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”从目前中国的立法体制体认，国务院制定的行政法规具有先行性，是制定或修改法律的先导或前身，为法律的制定和修改铺垫基础。因此土地管理法的修改其最低底限应是维持国务院的规定，所以2007年全国人大常委会立法的热点问题应该是以集体建设用地依法流转为重点的土地管理法的改革，由此也预示着中共十七大和2008年的十一届人大将在集体土地改革方面有转折性的探索。

　　(作者为中国黄河研究会常务理事，电子邮箱biz369＠163.com)