钟昱：有效供给点中房地产要害

　　钟昱

　　近日，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。

　　与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，此次会议将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，而原来调控政策中放在首位的“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”等表述则发生了很大变化。这是一个明显的政策转变，它意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控的重点。

　　需求和供给的相对平衡是维持一种商品价格长期稳定的基本条件，过度的投机性需求会助长商品价格偏离均衡水平。在

　　何为“有效供给”？其实就是满足大多数消费者需求、与其收入水平相对适应的供给。北京市的一项调查将购房者的家庭月收入分为低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入五组。结果显示，家庭年收入在2.4万元—6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4万元—3.6万元的中低收入群体占到42.47%，3.6万元—6万元的中等收入家庭占总数的30.43%。

　　而武汉市对758位居民住房需求情况的一项调查显示，80%以上的人愿意购置80—120平方米的房屋，中小户型是市场需求主流。单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60—90平方米的占46.4%，选择90—120平方米的占36.7%，选择120—140平方米的占10.8%。上述北京的住房需求调查结果也印证了这一点，选择经济适用房和普通住宅的人数占到了93.3%。可见，中低收入家庭的购房需求占据了主流。

　　目前我国住房供应结构与住房需求结构存在严重错位，主要表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，2005年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。北京建委公布的数据显示：2006年北京开发建设的90平方米以下的房子一般占到一成。而目前上海小户型在所有房型中所占的比例也只有20%。我国经济适用住房投资连续几年同比下降，2005年完成投资只有565亿元，比2004年下降了6.8%，经济适用住房的投资占商品住宅总投资的比重仅仅为3.6%，与2004年相比，又下降了一个百分点。这说明，真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房还远未得到解决。

　　调控政策转向增加有效供给，可谓对症下药。政府除了在增加廉租房、经济适用房方面下大力气之外，如何通过土地、税收、信贷等政策，引导市场力量将主要资金投入中小户型和中低价位