李开发：建设部长一语中的 伪市场理论阻挠调控

　　李开发

　　前不久，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”，他指出，“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。” 思考我国房地产业的发展轨迹，笔者深切认识到，同医疗、教育问题一样，在住房这个事关城市9亿人口的民生问题方面，迷信市场化只会适得其反。更值得注意的是，我们在许多环节上，其实是权力垄断与资本俘获下的“伪市场化”。在中央政府严厉查处房地产领域腐败的案例中，我们看到了那一串串钱权色交易滋生的“伪市场化”的利益链条。

　　然而“伪市场化理论”并不会因为建设部长的讲话就销声匿迹，最近有越演越烈之势。近两年多来，面对政府相关部门雷厉风行地贯彻落实国务院宏观调控政策，一批又一批来自开发商大腕与理论界的学者高调祭起“伪市场理论”的武器，挑战中央政府的宏观调控政策，阻挠政府的宏观调控措施落实。主要言论特征有：一是市场经济规律论，理由是市场经济时代，应当尊重经济规律，就是用市场来调节供求，政府的有形调控之手应当让位于市场的无形之手；二是中国是经济发展高速发展，需求剧增。来城市买房人不仅是中国的城市人，非本市的大量外地人，还有外国人，外国资本，都需要在中国买房，因为想买房的人特别多，所以住房价格高是经济高速发展造成的，因此，某某城市不仅是某某的某某，还是中国的某某，世界的某某；三是从政府的职能上看，如果用行政手段打压房价，违背经济规律，施政不合法；四是从近两年的实践上看，政府出手进行房地产调控效果不好。政府的调控不仅没有把房价调好、调稳，相反越调越涨，几乎政府任何一个措施出台都造成了房价上涨；“伪市场理论”的最后结论是：政府应该收手，不要用行政调控的方法，应当让房地产开发商根据市场需要自动调节供求。

　　事实上，这一为房地产开发商张目、企图阻挠中央政府房地产宏观调控的“伪市场理论”并非什么新东西，并非有什么理论根据与实践基础，充其量不过是忽悠老百姓的鬼话。“伪市场理论”也并不是货真价实的市场理论，但因为借用市场经济、市场规律来说话，颇有点象“市场理论”；近几月来，“伪市场理论”甚器尘上，但却没有任何部门与学者出来批驳，这一令人非常遗憾的事实足以让众多响当当的所谓专业研究单位感到汗颜。笔者希望与大家一起探讨，摆事实讲道理，把理论说清，把事实摆明，把问题讲透，还“伪市场理论”的本来面目，有八大看点值得欣赏。

　　一、从市场经济的理论上看，市场经济的自由发展必须辅之以政府的宏观调控，市场的“无形的手”与政府“有形的手”是经济合理增长与平衡发展是必要的相辅相成的两个方面，缺一不可。根据亚当·斯密的“理性经济人”的原理，纯粹的市场经济最大的问题是所有的“经济人”都会最大限度地谋求自己的利益，部分“经济人”会不择手段地谋求自己的利益，包括虚假信息、巧取豪夺、颠覆公平与正义，唯利是图等；政府作为社会广大民众最大利益的代表者，履行社会公权力，要保证社会的平等与正义，创造社会公平；同时政府作为社会管理者，要保证社会综合发展目标的实现，要保证各行各业的发展不能危害与排挤其它行业与产业的发展，要保持产业发展的速度合适并持续增长，要实现产业与资源的供需平衡，就必然需要政府用经济的、行政的、法律的杠杆来调控社会的发展。因此，宏观调控是政府干预经济的必要的和必须的，是市场经济健康发展的不可或缺的组成部分。

　　二、从市场经济实践上看，“经济人”的利益欲望会导致其中部分人铤而走险，没有政府有形的手的调控市场必然背离社会的整体利益。象马克思所说的那样，“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏人间一切法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”,在当年的美国,垄断企业哄抬物价、股市发布虚假信息、企业引诱客户购买，财务公司假账泛滥，一度时间诚信贬值，企业唯利是图。为了治理市场环境，整理经济秩序，政府以毒攻毒，用针对性的宏观调控手段恢复正道。以股市为例，世界著名的安然财务公司做了大量假账，大名鼎鼎的巴林银行因作假而倒闭；美国政府发布规范上市公司的“塞班斯法案”，让多家上市公司高管身陷班房；2005年，我国的中航油新加坡公司由于披露假信息，总裁陈久霖被新加坡警方逮捕，被判处了7年徒刑，其它另有五名管理人员受到法庭调查与起诉，就是一个典型事例。

　　三、从市场经济国家的做法来看，政府通过宏观调控，不仅成功救市而且解决了程序公平与过程公正的一系列问题，能够保持社会持续稳定发展。宏观调控手段作为一种救济手段，主要解决市场经济手段自身不能调节的问题，以维持社会的公平竞争与守法经营，以实现社会发展的综合目标，这不仅是完全必要的，而且在实践中得到验证。宏观调控的内容包含了几乎全部的经济领域。以反垄断法在美国的实施情况为例，先后有五位美国总统前仆后继地开展反托拉斯行动，出台了《谢尔曼反托拉斯法》(1890年7月2日国会通过)、《克莱顿反托拉斯法》(1914年国会通过)。早在110多年前的1895年，西奥多·罗斯福总统依据反托拉斯法将标准石油公司等全国最大的几十家托拉斯告上法庭，其中大部分企业被迫拆解。1904年3月，美国政府下令解散摩根财团的北方证券公司；1910年威廉.塔夫脱总统批准《曼埃尔斯法案》，严重打击了摩根财团；1911年解散了洛克菲勒财团控制的新泽西美孚石油公司和美国烟草公司；在美国的《克莱顿反托拉斯法》中规定：A.禁止商业活动中价格和销售方式的垄断行为；B.禁止有碍竞争的持股行为；C.禁止资金超过100万美元从事州际商业活动的公司互兼董事；D.禁止同一个人在储蓄额、剩余资本和未分配利润超过500万美元的银行中兼任董事或职员；在住房建设领域，这类事例更是多不择手。在英国，政府明确提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。政府着重建设6万英镑以下的低成本、小户型住房，并且要向低收入人群提供可购买产权的福利公房，售价为正常住宅售价的三分之一到六分之一等。为防止房贷出现泡沫，政府监管部门规定银行必须对房屋贷款额度进行限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。在法国，政府部长会议提出人民有“可抗辩的居住权”，在新加坡，在韩国，政府房地产领域的宏观调控手段不比比皆是。

　　四、从我国房地产领域近几年产生的大量严重问题来看，迫切需要政府来一次动真碰硬的宏观调控。近几年来，房地产业纠纷不断，骗钱、骗贷花招迭出。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一个人按揭91套豪宅，92笔贷款全部涉嫌借用他人身份证造假，其中一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元，中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放住房贷款7141万元，用于购买128套住房炒作房地产。北京森豪公寓案，开发商骗贷199笔，涉及公寓房273套，资金6.5亿元，在重庆，有开发商勾结市房地产交易所受理员采取伪造证件的办法，将房屋多次重复出售按揭贷款，有一套房子最多卖了九次。损害业主利益事件则更多，有的小区上百户业主房屋面积平均缩水10%。有的开发商在购房指南等广告中，许诺小区“绿化率超过40%”，而当购房者入住时，才发现只有3棵树，有的是原来的绿地变成了新楼盘，开发商赚了更多的钱，业主的权益受到多重侵害。房地产市场问题成堆，其情状最少可以列为十个方面：一是房托成堆，虚张声势，许多楼房开盘时有大量的房托身在其中，装出一副即将购买、过时不候、一月三涨的样子来，诱使广大看房客交付订金；二是囤地待涨，坐地起价；然后每天宣传土地资源有限、房价必涨之类的言论忽悠购买者；三是收买媒体，谎言遍地；媒体这年头也要挣钱，房地产是特富裕的一族，房地产广告是最大的财源；于是多数媒体对房产大亨的言论登之唯恐不及，唯恐迟疑，而批评房地产商人的言论的篇幅是只言片语，作个点缀，充个对手而已。谎言重复一千遍就成为“真理”；四是排挤对手，确保暴利。因为关注民生的项目最不利于哄抬房价，因此开发商们行动起来，抵制经济适用房与廉租房建设，坚决反对集资房和单位建房等，并且活动贪腐官员削减经适房的规模，阻击与民谋利的房地产项目的推进；五是虚假按揭、骗取贷款，一批房地产开发商通过策划骗贷把风险转给银行；六是编造理念，忽悠购房：开发商在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、容积率等配套设施作美好的描述，但实际情况大多数却相差甚远，有些则完全是胡编乱造。对于这些宣传与广告中承诺的，开发商一般不写进合同里。所以，当购房者购房后发现规划变更等情况，得到的答复是开发商以规划变更已通过规划部门批准为由来推卸责任。七是瞒天过海，避实就虚；容积率，半小时路程可达某某，对住宅区地段、各类楼房的采光、停车、安全、交通等多数是虚晃一枪，待到入住时发现问题成堆。八是无中生有，暗渡陈仓；许多楼盘分期开发，常常并未取得销售许可证，通过出示过时的预售许可证来诱骗购房；许多楼房并未售出，但用来忽悠购房人的销售进度表上红旗飘扬，虚假信息坑人无限；九是移花接木，损害住户：初期规划时与实际建造时差别很大，有的扩大扩大房屋的进深，增加了建筑面积，减少了栋与栋的间距，有的干脆调整规划，增加新的楼盘，扩大容积率；有的借用地号房号不固定，变更房号，损害用户权益；十是相互勾结，哄抬房价；一些房地产商为了达到最大利益化目的，联手其它开发商共同抬价，甚至约定每月上抬多少，如此等等，不一而足。

　　五、从实现老百姓的居住权利看，政府的宏观调控措施才能保障其有效实现。同为华人社会的新加坡，政府负责解决向80%居民提供公屋；其中的13%是极为低价的廉租屋；在我国农村，实行的宅基地政策，建造住房只需要建筑成本价；从而保障农民的居住权利；在近些年城市化过程中，政府希望开发商积极开发限价楼盘，开发廉价住宅，结果是与狼谋食，与虎谋皮，南辕北辙。借鉴国外保障住房权利的基本做法，对于中等收入阶层，政府应当向其提供成本价建造的保障类住房；面积不大，但户型紧凑实用，对于低收入阶层政府则要贴钱帮助解决住房问题。早在两年前，我在接受一家报纸采访就说过，按照实际情况与中国国情，我们的住宅产业应当分为三大块，一是保障性住房，用来满足广大中低收入阶层的基本需要，二是廉租房，满足最低收入阶层、困难户及城市外来人口主要是农民工的基本需要，三是商品房，满足中高收入人群的改善住房条件的需要。在政策上，第一块应当是成本价供应，因为体现的是人民的居住权利；第二块是政府的贴钱的救济性质的住房，可能要适当倒贴；第三块是商品性质的住房，随行就市，市场调节。从比例上看，第一类应占到60%以上，第二类占到10~15%，前两类加起来在70%左右，第三类是20~30%；而近几年的做法是，第一类与第二类合计成为了5%都不到的做秀，房地产开发商一统天下；开发商、腐败官员、无良学者加上银行不科学的房贷政策绑架了中国的经济发展，许多城市的房贷占了银行贷款的半数以上，其它产业的金融命脉几乎被吸干，经济发展后继无力。如果没有政府有效的宏观调控，房地产的继续走偏将造成经济的巨大危机。

　　六、从房地产业的异化发展看，投资增值炒房洗钱成了主要目标，政府出手宏观调控势在必行。多少年来，由于经济发展基础差，多数城市住房质量差，人均面积小，功能不足，配套措施缺乏，生活很不方便。房地产业的发展目标就是为了让广大居民能够住上功能齐全、设施完善的住房，能够有效改善城市居民的住房条件，能够在城市化过程中逐步满足城市人口逐步增加的住房需求。有一句名言说得好，房子是用来住的，不是用来炒的。但近几年房地产业的发展的事实告诉我们，房子的功能已经完全异化，房子不是用来住的，而是用来炒的；铺天盖地的投资增值、置业发展背离了房地产业发展的初衷。如果住房的功能仅仅是实现增值，政府就委托建筑公司承建好了，实现利益还算在国家的口袋里，并不需要培养千百个房地产的亿万富豪。住房的居住功能让位于投资功能，最需要住房的人民大众却离房子越来越远。在媒体上，有的开发商大鳄喋喋不休的告诉人们，有的宣称房价要涨二十年，有的学者从理论上论证世界房地产的趋势是一直涨。有的说中国人的理念有问题，要学会租房，80%的中国老百姓应当租房去；有的用供需矛盾来论述，既然“需求”旺盛，政府的调控有悖于经济规律；但是没有人谈外国政府如何调控房地产，没有人谈房地产崩盘的巨大危机。这种嘴脸同近二十年房地产的国内外城市的房地产崩盘前极为相似。日本是我国的东邻，东京楼市15年前有过这样的一幕，说东京是世界的东京还有点理由，但房价跌落了65%以上；香港是我国的一个特别行政区，也是世界的一个巨大金融窗口，1998年后楼市暴跌，整整下跌了70%。住房“伪市场化”的理论说明不了房地产开发的目标的异化问题。

　　七、从房地产市场黑幕中，让我们见识“伪市场化”的所谓热销需求究竟是什么东西？根据笔者的了解，城市中收入较富裕的一族早在2003年、2004年前以及更早的时候就完全解决了住房问题，近两年许多大城市市区的房价暴涨了40%甚至更多，许多研究机构共同认为，现在城市中70~80%的居民家庭已经没有能力购买住房，即使2005年，北京、上海、广州这样的大城市统计上的人均年收入还没有达到两万元，大部分中低收入者竭终身之力不能买一套住房；根据笔者的研究，现在的情况是真正用来购房居住的人群可能不超过25%，这类人群以近些年学校毕业参加工作不久的年轻一族为主，多数是一加二模式，一套住房包含了双方父母在内的三方努力，我们把这种情况叫做拼命买房；第二种情况是城市本地富裕人群投资性炒房，他们听信房价一直要涨的谎言，出手投资置业。这批人手里有一些宽裕资金，付了首付，然后出租养房，在房价继续上升的过程中，希望获得房价增值的部分，同时希望用房租来抵付月供；目前的基本情况是房租越来越不抵月供，真正想出售非常困难，我有的朋友的房子低于市场价挂牌一个月也无人问津，这样一批人可能是房价跌落的埋单者；第三类人是外地人投资性炒房，如山西煤老板炒房，温州炒房团，其它投资性炒房团体与个人；这类人群主要是充分利用用银行贷款按揭功能，有相当一部分人需要哄抬房价，实现牟利出手；第四类人是洗钱者，是贪官污吏及其它不法之徒。这类人有多少？以北京市建委公布高档商品房半数以上为外地人买走的事实可以注解，资料显示，大批中高档住房的购买者是带着巨款的密码箱来购房的。可见，有钱都不敢存银行了，是什么好鸟啊？君不见许多贪官的办公室和家里抄出现钞数百万甚至千万，为什么不敢放在银行，只是因为银行存款时有电子录象，存款的单据有签名与登记数据，最容易被查出漏馅罢了，但是在外地购房，不仅保值增值，而且购房手续极为简单，只要有钱，随便编个假名，或搞个假身份证，或借远亲朋友之名都行，所以房地产成为贪官污吏与其它不法分子洗钱的绿色通道。只要把近两年购房的档案全面查一下，对假的购房人公示，举报，重奖揭假者，我们就会知道真相。由于住房变成了炒房，因此，出现哄抬房价、谎话遍地开花实在不足奇怪。

　　八、虚假按揭、骗取房贷的巨大问题仅仅浮出水面，没有强有力的深度宏观调控前景不堪设想。在上述购房者的第二类与第三类人群中，有相当部分是房地产开发商在幕后组织炒房，这些事实有的见报，有的公之于行业通报：先是森豪骗贷案，接着盛鑫嘉园又爆出连环骗贷案，在上海、深圳、山西等大多数城市，骗贷到处开花结果。开发商或采取欺骗手段，或与银行间达成某种“默契”，甚至与银行内部人员勾结，冒用甚至伪造“人头”骗取贷款，“假按揭”作为获取融资的这条灰色通道，往往是数年后才露出真相。按照有关方面的研究，可能涉及数百亿元贷款总额，按照笔者的研究，数百亿元的数额可能是冰山一角。

　　虚假按揭骗贷提起诉讼的都是几年前的往事。而在近几年的房地产大潮中有多少虚假按揭，应当要等数年以后才见分晓。开发商搞虚假按揭的原因显而易见：一是巧取豪夺的意愿非常强烈。君不见财政部的2006年11月3号调查报告——39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2%，而核查后实际利润率高达26.79%，平均瞒报了120%，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%；第二，搜罗大量的虚假证件伪造

购房合同，可以率先从银行获得巨大的资金来源，缓解资金不足危机；第三虚假合同用虚假的高房价误导银行，使之认为房屋需求量极大，形成房贷极为安全的假象；四是虚高房价误导百姓房价一直在涨，赶紧提前释放购房需求；五是推高房价，除了作为道具的首付资金外，实际上是变相的零首付，全部风险转让给银行。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元，这种假按揭给开发商带来多大的效益不言自明。拉高房价后逐步转移出货，诱使百姓埋单，或者为洗钱客购买，再不行就最后交给银行，是房地产开发商的套贷思路。在北京街头，用2000元或更多费用借用一套身份证作为完善骗贷手续的事实三年前就广为人知。

　　笔者深深担心，究竟有多少银行信贷交给了假按揭客户，银行里堆积如山的购房档案中看似真实的购房者中有多少是虚假的、套骗的？付了首付，又在正常付月供，真假相掺，平静的水面下面究竟还有多少冰山？我们可以通过一笔简单的风险测算来评估一下：假定价值为5000万元的房子高估到1个亿，获得房贷8000万元，有500万的道具资金几次操作就可实现，可直接获得净利润100%。首付的2000万说到底也是银行自己的钱，然后20年月供每月只需还款56万元，年还款不过680万元，连续付3年月供不过2000万元，可见虚假按揭要发现也要3年之后，森豪公寓、盛鑫家园都是3年后东窗事发。如果开发商在诱导其它购房户中埋单过程中获得一定的进展，东窗事发则更要假以时日。这一现象更是让笔者心情沉重，房地产的金融问题确实是如履薄冰。如不尽快强化政府的宏观调控，前景不敢预料。

　　让政府的房地产宏观调控来得更猛烈些吧！