贾必：股市繁荣分流资金 房价可能今年出现转折

　　□贾必

　　虽经两次宏观调控，房价上涨的步伐仍然未被有效阻止。然而，这种状况可能在2007年发生改变。

　　首先，国家调控房市的决心更显坚定，且开始动用更为严厉和具体的措施。1月9月，建设部公布的《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)将小户型面积标准放宽，但不到24小时即紧急宣布废止。随后，有媒体披露，此意见稿是因遭国务院的反对而匆匆宣布废止的。许多人从中清晰地感受到了国务院对事关调控大局的刚性规定的坚守，立场是何等的坚定。

　　导致

房价上涨的一个重要因素在于开发商的囤积居奇，如今，国家也开始出台重拳。从1月1日起，大城市土地使用税每平方米年税额，已由0.5元至10元调整为1.5元至30元；从2月1日起，国家税务总局要求正式向

房地产开发企业清算30%～60%不等的土地增值税。一旦这些政策得到认真执行，且确保相关税收不被开发商转嫁出去，对开发商的囤积居奇做法无疑将是釜底抽薪之举。因而，从政策面来看，房价在2007年出现拐点的可能性很大。

　　其次，股市的繁荣或影响开发商的资金链，进而影响房价的变动。在股市低迷的五年中，恰是我国房地产市场最为活跃、涨速最快的五年。一个重要原因在于我国居民的投资渠道少，当股市低迷，大量资金涌入房市推动了房价的上涨。虽然房市与股市并不一定存在此消彼长的关系，然而，当房市经历连续五年的快速上涨，收益空间已经大为缩小，且面临

宏观调控的巨大风险，而股市的繁荣能够带来更多、更快的收益时，两者之间此消彼长的状况，就可能以一种明显而直观的形态表现出来。

　　央行最近发布的金融运行数据显示，2006年全年，居民户存款增加2.09万亿元，同比少增1125亿元。原因是，股市上涨较快、成交量较大，分流了一部分居民储蓄存款。应该认识到，用于储蓄的资金，并非投机意愿非常强烈的那部分资金，而最近几年活跃于房地产市场、每每兴风作浪的众多游资，则是投机性强、嗅觉最为灵敏的资金。当部分储蓄也开始转向股市时，这部分投机特征更为明显的资金去向就不难想象。

　　事实上，面对股市的火爆所带来的可观回报，一些人甚至将房子典当去炒股。对房地产商而言，“押房”炒股绝对是一个不容忽视的信号。众所周知，我国房地产开发商的自有资金严重不足。以上海为例，房产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。

　　由于自有资金少，房地产开发商的资金链非常脆弱，尽管两次房市调控尚未产生明显效果，但几乎每次调控之初，只要银行略微紧缩一下贷款，马上就有开发商靠高利贷艰难度日。当股市繁荣，大量以投资、投机为目的的资金分流出去，对于房地产开发商而言，将是一场真正严峻的考验，而房价也随时可能会出现转折。