梁中堂：二手房市场征收个税会怎样影响房产价格

　　梁中堂

　　半年前“国六条”刚出来时，针对社会上甚至于政府部门的许多人都幻想由政府平抑房产价格的观点，笔者连续写了两篇文章，分析政府解决不了房价持续上涨的问题。大半年都过去了，除了个别城市的房价涨幅有所放慢以外，大多数地方的房价并没有明显的下调迹象。北京市的房价一直还保持着上升的态势。所以，前几个月建设部也叹息没有能完成国务院下达的抑制房产价格的任务。为什么政府解决不了房产价格持续走高的问题？就是由于生产力发展水平要求实行市场经济，而市场经济是一种由市场自发配置资源的经济制度。市场属于一种由买、卖两个方面或者供应、需求两方自由博弈的过程，不需要第三方的介入，那怕这个第三方是政府也不行。如果政府介入，往往会把本来简单的事情高复杂。前一段吵闹的房价问题就是这样。现阶段的我国政府需要改革计划经济时代以来形成的干预经济和由政府配置资源的传统职能，而不是直接插手市场，一会儿去为开发商排忧解难，廉价提供许多服务；一会儿又迫于社会压力又拿出打压房价的架势。其实，政府介入的结果，供应方或者需求方是否得到利益往往还是未知数，但政府和政府相关的工作人员的利益已经属于确定的事实了。而政府这一第三方的利益不仅是对市场买、卖双方利益的分割，而且使得问题进一步恶化。我们以政府征收二手房转让税为例，说明这个道理。

　　1993年修改通过的《中华人民共和国个人所得税法》就规定了凡财产转让所得应缴纳个人所得税。但是，10多年来房地产转让所得并没有正式被纳入必须纳税的范围和对象。其中主要原因，一是我国房地产市场还处于起步阶段，培育幼小的市场需要国家使用税收手段积极扶持。二是我国房改在那个年代几乎还没有开始，绝大多数城镇居民住房的产权都还属于国家，房产转让还是极为个别的现象，这方面的个人所得还未曾进入政府财政的视野。此外，那次个人所得税法修改后的10多年里，我国一直还处于房改过程之中，虽然国家总体上有一个房改的政策，由于不很具体，越来越多的国家职工固然从国家手里买到住房了，但购买的条件、标准、价格都极不一致。我们无须对这一做法作过多的指责。相反，在一个长期缺少总体改革设计和没有统一的改革时间表的社会改革中，不一致的改革反而包含了许多合理的成分。职工以较低价格从政府手里购买的住房，具有计划经济向市场体制转换过程中国家给予补偿的性质。但是，补偿的说法和标准又没有得到过政府的实际认可。所以，自然也就无法征收房产转让的个人所得。

　　可能出于解决高房产价格的需要，政府开始强行征收房产转让税。那么，征收个税果然能够拟制房价吗？我们可以具体地分析一下。

　　首先，在其他条件不变的情况下，增加任何税收都直接带来两个结果，一是提高政府收入，二是抬高了被征收产品的价格。提高政府收入应该是无需解释的事实，因为政府实实在在地从房产交易中切到一块蛋糕。至于政府拿走的这一块是由出让房产一方还是买房者，我们后面再讨论。现在先来分析税收如何直接提高了二手房的价格。

　　其实，税收从来就是商品价格的一个重要组成部分。如果政府对该种商品没有课税，其价格相对就便宜；增加了税收，价格必然要提高。希望在商品价格之外的课税，譬如把税收仅仅理解为是对生产企业或者销售商的利润的分割，那仅仅是一厢情愿。事实上，只要是与具体产品联系的税收都将提高商品的销售价格，从而最终都转嫁到了消费者头上。我们可以以最近几年销售价格越来越低的小车为例说明这个问题。由于关税很高，许多年来在国际市场上只要10多万元的中档小车，国内却需要30多万元才能买到。随着我国加入世界贸易组织的一些约束条件的实现，汽车关税税率下调，小车价格也就越来越低。现在，一些过去2、30万元的车，老百姓只需要10万元左右就开回了家。

　　2006年4月1日实施的消费税更能说明这个问题。这次调整的消费税在提高大排量车的税率同时，降低了小排量车的税率。3月份方案公布后，不少大排量进口车抢在消费税实施前就按照即将调整的税率提高了销售价格，而小排量车的价格下调则要来得慢一些。说明税收对价格的影响是直接的。并且，如果把消费者和销售商作比较，销售商不仅比消费者精明千百倍，而且总是占据主动地位。——国家增加或者减少税收，如果有利于增加利润销售商会把将来属于国家税收的部分立即加到价格里面，让其立即转变为利润撅为己有；属于国家降低税率部分则要通过市场竞争被动地一点一点地吐出来，其间没有及时降低价格的部分仍然以利润形式撅为己有。所以，一般来说，国家增加税收总是提高商品价格，税负总是马上转嫁到消费者头上。以为增加个税在内的所有税收会由生产商或者销售商承担，是一种天真烂漫的想法。

　　其次，现阶段征收房产转让所得税不利于我国二手房市场的发育、形成和发展。经过半个多世纪的政府管制和计划经济体制，我国城市绝大多数居民的住房都是先由国家分配再适当付出一定货币购买而获得所有权的。在城市居民形成个人房产的过程中，绝大多数的房产都是象征性地支付一些货币从国家手里取得的产权。但是，无庸置言，以房产为主的不动产实际是社会很大一个比例的财富。一方面是由于这种个人产权才刚刚产生，绝大多数人习惯于计划经济的生活方式，还不会运用房产这一财富形式。另一方面是由于改革的进展缓慢，人们也还不需要行使住房产权来达到自己需要的一些经济目的。无论怎么讲，我国的二手房市场一直没有形成和从国家手里得到住房的这部分房产基本没有进入流通市场，是我国经济社会发展和国民生活的重大损失。

　　弱小的二手房市场至少在以下几个方面影响了我国经济社会的有效发展：一是由于一块巨大的社会财富没有激活而有效地流动，占据城镇居民绝大多数的国家职工的住房继续像计划体制下仅仅作为使用价值在发挥作用，而没有在价值形态上发挥其应有的积极作用。这对于一个经济力量并不够强大的发展中国家来说是一种不小的浪费。二是由于本来可以形成的巨大的二手房市场没有形成，给市民的工作和生活带来许多不便。现在许多大城市的市民都要把过多的时间用在上班的路上，造成城市交通问题，与二手房市场不发展、不活跃有很大关系。不难设想，如果各个城市都存在一个活跃的二手房市场，市民能够以较小的交易成本出售自己的住房和重新买到一套方便自己工作生活的住房，我国的城市生活将是一种什么情况！三是由于二手房市场发育缓慢导致我国城镇居民的住房房地产市场无法健康发展。一个国家的居民住房房地产市场主要由新提供的商品房、二手房和出租房3部分构成。根据我国的实际情况，如果二手房市场发育良好和能够占据较大的比例，就有利于整个房地产市场的稳步发展，也有利于新的商品房和出租房价格的稳定。所以，培育和形成一个健康、成熟的二手房市场，不仅对于发展房地产业，甚至对于我国整个经济社会发展都具有积极的作用和意义。

　　但是，目前过早地征收房产转让所得税，除了政府可以得到一笔收入外，则有百弊而再无一利。如上所述，占据我国城镇居民绝大多数的国家职工和原国家职工从政府手上取得房产所有权，都是在我国经济体制由计划转变为市场的历史阶段发生的。国家以相当低的价格把房产出手给自己的职工，是对职工数10年低工资的一种补偿。但是，政府给予职工的这种补偿政策并不规范、不明确，这部分二手房进入市场后个税实际是无法计算的。譬如某甲90年代初住房改革中以8000元买得住房现在以30万元卖出，如果以此为据缴纳个税就实际否定了国家给职工的补偿。因为从政府手里买来的房产占据我国城镇居民住房的绝大部分，强行征收个税后，直接影响这类房产进入市场，本来就发育缓慢的二手房市场又将遭遇制度和政策障碍。

　　第三，由于强征个税不利于二手房市场发展，造成二手房房源短缺，市场供求关系严重失衡，必然直接导致二手房价格上涨。二手房价格提高又会推动新商品房房价盘高。

　　第四，强征个税也有促成房价下跌的因素。由于二手房市场萧条，会有一些不愿意进入交易市场的房产涌入租房市场，有利于房租价格的下跌。房租便宜了，会吸引一些对房价望而生畏的人改变买房的初衷转而租房，减小对房产的需求，一定程度缓解供应的压力，改变供求结构，从而有利于房价的下跌。不过，这方面的因素有点像提高产品价格后会减少需求，再构成价格下跌因素一样，这种方式的影响其实是消极的、有限的。

　　也许政府现在强行征收房产转让税的目的是为了打压国民普遍感受到的房价过快增长。但是，由于我国的税制改革不到位，政府使用的税收杠杆解决价格问题却是错误的。在以产品为课税对象的传统税制下，无论生产税或者消费税，税负最终都会转嫁到消费者头上。加税，商品价格肯定会上涨。减税，如果属于自由竞争的市场，则价格就会下跌；如果有政府作用或者已经形成垄断市场，价格也许不跌还会上涨。一般地说，税负的变动和商品价格的变化呈正相关关系，并调节经济资源在不同部门之间的配置。这次征收房产交易所得税已经十分清楚，房价没有下来，而税收又加在原来的价格里面了。但是，只要政府参乎市场，似乎就没有经济规律性可言了。像目前我国的石油产品价格，无论国际石油市场的价格上涨或者下跌，国内价格却由

国家发改委(国家计划经济委员会的前身)不断地宣布上调。半个世纪以前我国就开始实行由政府管制的计划经济，历史证明那是一种没有效率、没有活力和没有前途的经济制度，经过改革开放后许多年继续对市场经济的怀疑、观望和徘徊，才确定了市场化的改革方向。市场改革的中心任务就是建立市场自发配置资源的经济制度。但是，只要政府还要充当经济的主角，不退出经济领域，就永远没有市场经济制度。