马红漫：建设部新规朝令夕改的启示

　　“90-70”政策早已固化为政府调控房地产市场决心的象征，一旦有些许变化，即会被公众误读为国家房产调控政策的变异，被认为调控新政已变为“温柔一刀”。

　　马红漫

　　“朝令夕改”成了建设部针对中小户型定义“新规”的代名词。在日前建设部公布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》中，有关“90－70”房产调控政策出现了浮动的空间：根据各地气候和住宅楼层的差异，楼盘套型面积可以有一定的上浮空间。但就在媒体和公众针对这一《意见稿》尚未有机会发表评论之时，一日之内，建设部便以“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”为由，废止了该《意见稿》。

　　来也匆匆，去也匆匆。《意见稿》须臾间的存废，联系到本源政策的来龙去脉，反映出很多值得关注的问题。

　　建设部等九部委于2006年5月联合下发了文件要求“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这一被业界简称为“90－70”的新政被视为是房产调控政策趋严趋紧的重要标志。

　　显然，“90－70”政策出台的初衷是为了引导和促进房地产业持续稳定健康发展。但遗憾的是，良好的初衷并不意味着理想的结局，“90－70”在确定程序、规则设计方面的先天不足，在其出台伊始便有所暴露。

　　例如，“90－70”政策要求：各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。但从实际执行情况看，却有许多地方政府没有按时递交住房建设规划。最终建设部不得不把最终期限延迟到2006年末。

　　事实上，地方政府对执行“90－70”内在动力不足既有私利原因，也有政策本身的问题。一方面，地方政府与土地收益的经济利益关系非常紧密。一旦房地产市场受制，地方政府无论是税还是费，收入都会打折。

　　另一方面，“90－70”政策在出台之前并未广泛征求地方意见，过于刚性的规定虽然严格，但是面临具体操作的困难。比如，随着区域间人员流动性的提高，在北京、上海、广州等中国一线城市，商品住宅的购买对象中有为数众多的外来人士。考虑到未来家庭组建、外地亲戚探访等因素，这些外来人士对住房面积的需求往往会超过90平方米的套型标准。可见，一些地方若严格执行《意见》中的有关规定，则会在较大程度上产生住宅供给与市场需求错位的情况。

　　或许正是基于这两方面的原因，建设部才会在征求意见稿中放大了地方政府的权限，调整了面积限制，使得90平方米的限制最大可能达到107平方米。遗憾的是，这样的自我矫正行为已经为时太晚。因为“90－70”政策早已固化为政府调控房地产市场决心的象征，一旦有些许变化，即会被公众误读为国家房产调控政策的变异，被认为调控新政已变为“温柔一刀”。由此，骑虎难下的《征求意见稿》才不得不甫一面世，便以风一般的速度消失。

　　事实上，针对过热的房地产市场，本不应当寄希望于通过一项新政就“毕其工于一役”。比如基于人民币低估而引发的热钱涌入，最终导致的资金流动性过剩问题，就绝非某一部委某一文件能够化解的。而建设部之所以成了民众瞩目的焦点，除了部门专职定位之外，其“高举高打”的行动与声势也成为民众理想的寄托。但是，具体到“90－70”政策的变迁，表明“行动与声势”同样也需要以“慎思与理性”为前提。