时寒冰：刚性政策被柔化 房市调控力量大大削弱

    建设部之前何以忽略了该意见稿“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”这一至关重要因素

　　□时寒冰

　　制度学研究者告诉我们，刚性的政策更容易被遵守，因为建立在这一基础上的刚性规则，能够成为一种令人敬畏的强制性力量，制约和规范人的行为。相反，柔化的政策和制度，则容易失去强制力量。

　　房市调控正面临着这一问题，由于刚性政策逐渐柔化，房市调控的力量被大大削弱。两次调控至今未能产生期望中的效果，就根源于此。

　　二次房地产市场调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定由于被高度量化，几乎没有任何回旋的余地，显得极为刚性。它也因此成为既得利益集团的心腹大患，因为政策一旦被严格执行，房产的投机投资功能将被淡化，居住功能将逐渐回归，住房有望成为大众消费品，房价必然会下降。

　　刚性政策立即显出其威力。西安、大连、深圳等地出台细则，明确 “90平方米70%”按项目计算。开发商们也在忙着修改原有的设计方案。一时间，各地房价显出疲弱的一面。但是，这一刚性规定，因为建设部的一个补丁而柔化。建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定，70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。70%一旦置于整个城市大背景下，就从刚性变成了柔性。

　　90平方米这一刚性规定，面临着同样的命运。1月9日，建设部网站公布的《90平方米以下住宅设计要点》（征求意见稿）透露，小户型面积标准有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。尽管建设部随后又将此意见紧急废止，其透露出的信息依然耐人寻味，建设部之前何以忽略了该意见稿“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”这一至关重要因素？

　　其实，早在70%的刚性规定被柔化的同时，90平方米的刚性特性就已经动摇。因为刚性政策的柔化，等于挖了房市调控的墙角。事实正是如此。去年11月28日，北京市建委公布的数据显示，北京市海淀区除中关村外，其余8个监测点套均面积均在150平方米左右，有的超过200平方米。

　　刚性政策的柔化，削弱了整个房市调控政策的力量，房价继续上涨乃是顺理成章。在这一过程中，建设部成为最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定，补丁却是建设部一家签发的，建设部因此强化了自己在房市中的话语权，但政府的公信力无疑在一定程度上受到了影响。

　　刚性政策的柔化还表现在法律上。法律是最具有刚性的规则，然而，在具体执行中却被柔化。比如，早在1994年7月，《城市房地产管理法》就已经规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，许多地方政府对法律的这一刚性置之不理，导致大量土地被囤积。

　　既得利益集团从来不缺钻政策、法律空子的悟性和胆量，刚性政策和刚性法律的柔化，正好敞开了一个巨大的缺口。如果调控政策的刚性原则无法得到保障，房市调控就难以走出尴尬的现状。