邓海建：我们缺房子还是缺总量

　　邓海建

　　决策层有两个问题——一是倾向于“人均”取向的决策而忽略了住房公平配置的底线。二是倾向于“总量”取向的决策遮蔽了房价本身的公平度。

　　2007年1月7日有两则关于房市的新闻算是“2006房市谜局”解而不破的某种隐语：一是《北京晨报》消息说，针对有市民提出“听说北京地荒，土地资源有限，所以房价居高不下”的说法，市发改委负责人明确表示，“北京土地供应有保障，年提供2500万平方米住房建设”；二是《京华时报》消息说，近日北京市房地产业协会发布的一份报告认为，北京的住房从总量上说是足够的，并不短缺，甚至是潜在过剩。造成房价上涨、住房紧张的主要原因在于北京实际上闲置房比空置房要多好几倍，少数人拥有多套住房。

　　当年格林斯潘在警告美国地产商时曾说过这样的话，“历史不会赋予所有事件以圆满的结局”。毋庸置疑的是，这几年作为地方支柱产业的房地产在中国得到了迅猛发展，每个城市新房的准确数量可能不是很好讲，但设若让每个窗子都有效有序地亮起万家灯火，估计“住房难”也不至于这么火烧眉毛。中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，中国的

商品房空置率已达到26%，属于严重积压。但问题是：无论是

开发商空置的还是富人闲置的，老百姓还是处于“一房难求”的尴尬语境。在这个谜题中，政府不可谓不殚精竭虑，从宏观决策到微观层面的加息、“国六条”、“90平方米70%”、“限外”等涉及金融、信贷、土地、税收多项政策不断登场。遗憾的是，房价还是撒着欢儿向上攀。

　　坦白说，我对2007的房市调控早就信心寥寥了。决策层有两个问题———

　　一是倾向于“人均”取向的决策而忽略了住房公平配置的底线。一个城市人均有多少房子其实是个比较“务虚”的数字，它不像人均有多少孩子，因为基于资本配置的住房是难以自我公平地“人均”完美的。如果政策保障性住房不能为安身立命的居住权兜底，大量的房子成为开发商圈钱的成功秘诀、成为富人保值增殖的投机首选，这样的“人均住房”就和“人均飞机拥有量”一样荒唐。遗憾的是，我们在破解“房市谜局”的时候往往有如此的路径依赖，所以决策总是倾向于增加土地供应量、强制开发商建小

户型等等———问题是，这些为普通市民而设计的房子不会天生长了平民主义的翅膀，结果是好看的人均指数最后还是“人均”到了谁也说不清的地方；

　　二是倾向于“总量”取向的决策遮蔽了房价本身的公平度。譬如在住房空置率这个问题上，我们是欲说还休的———主张泡沫严重的给出了高达30%多的警戒数字；而地产商则认为空置率还不到5%；建设部前两年公布的空置率为12%-16%……在这个问题上的“不争论”集中体现了我们在住房问题上充满理想主义激情、而缺乏现实主义悲悯———过往那么多的宏观调控，竟然没有一条是事关“房价”本身评判与归置的。问题是，一座城市生产再多的面包也未必救得了饥民的命———如果面包比黄金还贵的话。

　　回望关于2006年房价的纷繁预言：社科院编撰的《2006年房地产蓝皮书》认为房价将小幅升高；北京师范大学房地产研究中心主任董藩预测年度涨幅为5%-7%；建设部官员也曾表示2006年不可能出现非正常的房价快速上涨……事实呢，很遗憾地让大家都脸红了。这些预言被归谬的背后，某种意义上也让我们不得不担心掌握政策资源和制度航向的精英阶层对中国住房问题究竟厘清了几何。在2007的房市开幕前，老百姓只想说：请给我们和城市里那些看得见的房子搭一座公平的桥梁，少和我们谈些纸上画饼般的“人均”或者“总量”。