许青安：银监会副主席为何出面预警房地产

　　许青安

　　早前,银监会发出房地产预警文件的时候,被地方政府控制的媒介一片涨声所掩盖. 一份由银监会以“特急”形式下发的“银监发[2006]54号”文件，对防范当前房地产信贷风险提出了新的要求，在个人住房按揭贷款方面，银监会前瞻性地提示各家银行，要“警惕期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的房企利用预售环节将风险转嫁银行”。沪上多家银行在审批期房贷款时，他们如今都加强了对“烂尾”可能性的评估。

　　12月29日,银监会副主席蒋定之两次在媒体上表达了对房地产市场的担忧。他最新的表态认为，中国今年的房地产

宏观调控总体没有达到预期效果，房地产市场是不稳定的，过热势头仍在。2006年上半年全国城镇固定资产投资中,房地产占了1/5以上，虽然进入第三季度后价格涨势总体平稳，但部分地区房价上涨仍然过快。他表示，这其中有调控政策滞后效应的因素，并认为从总体上讲，调控还没有达到预期效果，“并随时可能向超出我们预期的方向发展”。

　　蒋定之公开表示，地方政府和房地产之间存在的利益链条是紧密的。政府“土地财政”的效应成为推高房价的主要因素。而住房市场价格系统的不透明，投资者“买涨不买跌”的消费心理的影响，境外热钱的不断流入，都助推了房地产市场的上涨。

　　来自银监会的数字显示，今年1月到9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速从年初的增长16.2%，上升到9月末的增长21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点。

　　12月5日召开的中央经济工作会议明确提出要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。强调通过建立健全廉租住房制度，改进规范

经济适用房制度，搞活

二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展。

　　大多数城市都已公布了“十一五”住房发展规划，规划的一个重点是建立住房保障体系，加大中低收入者住房需求的解决。“体系完善后有助于平抑稳定房价。”　

　　《建设部通报2006年全国房地产市场调控情况》说，住房供应结构调整有了良好的开端。截至2006年9月底，全国已有276个城市(含地级以上城市101个)按期公布了住房建设规划，住房建设规划编制工作取得初步成效。落实新建住房套型结构比例工作开始启动。28个上报数据的直辖市、计划单列市、省会城市，新出让土地的商品住房项目中套型建筑面积90平方米以下的比重占75%。

　　住房保障工作力度逐步加大。截至2006年9月底，已有26个省(区、市)将廉租住房制度纳入目标责任制管理。268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。10个省(区、市)明确了土地出让净收益用于廉租住房建设的具体比例。浙江、四川、北京、天津、辽宁等省(市)经济适用住房竣工面积占商品住房的比重超过10%。税收信贷土地政策稳步落实。各地财政、税务、房地产管理等有关部门加强协调配合，实行 房地产税收一体化管理，一窗式征收，保证了住房转让环节营业税调整政策的落实。金融部门督促商业银行及时制订实施办法，落实新的住房信贷政策，加大对房地产信贷业务的监督检查力度。土地供应调控力度进一步加强，闲置土地清理力度不断加大，北京、南京、苏州、广州、大连、泉州等城市积极开展了“限套型、限房价、竞地价、竞房价”(以下简称“两限两竞”)普通商品住房建设试点。截至2006年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划；部分城市住房价格涨幅仍然偏高，2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点；部分地区住房保障制度建设滞后，截至2006年9月底，尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目

　　今年，银行针对房地产为首的固定资产投资过热，进行了多项调控，三次上调存款准备金率，全面履行WTO对外开放承诺，央行上调人民币贷款利率等等，这些都说明货币市场流动性风险仍在加大，通过前几次加息和提高准备金率的组合拳仍未达到足够的效果，特别是房产价格仍处高位，银行对部分行业的信贷冲动仍未禁止，因此央行不得不再次加大调控力度。

　　银监会高官的公开示警,是在各地市级媒介均用07年房价上涨预测的情况下作出的,尽管我们的银行已经患上严重的”房地产依赖症”,作为银行，由于我们的金融管理体制和水平有待提高，我们的金融使用的效率、效益都是很低的，按照发展经济学“俩缺口的理论”，我们现在的国民储蓄之高早已经可以不用外资就可以来支持我们的经济发展，可惜由于我们的体制所限、管理水平所限，我们还是需要利用过高的外资，需要依赖房地产开发和矿产资源开发，如何提高金融管理水平，这是一个摆在我们金融业面前的重大课题。

　　随着前几年房地产作为支柱产业发展的思路，房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业坐上了同一辆战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。如果执行中央政策对房地产业收紧银根，自有资金严重匮乏的开发商就会有相当多项目无法完工，商业银行此前的房贷就可能出现大批坏账；如果不收紧银根，房地产泡沫破灭后，商业银行又将面临更加严重的损失。

　　央行曾三令五申强调不得对自有资金比例不足35%的开发商贷款，但在大多数商业银行眼里，相比其他信用类贷款，房地产贷款风险更小，因为这类贷款往往有土地或者房产抵押，而房价越高，抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着贷款看起来更安全。

　　这种考虑激发了银行的贷款冲动，他们和开发商一道，想出了各种办法来绕开这一规定。央行最早发出了警惕房地产泡沫的声音；面对房价的飞速上涨，央行也几乎动用了一切工具，然而，无论是121文件还是加息手段，每次政策出台三个月之后，楼市不仅没有降温，某些城市反而会有一个报复性的增长。房地产信贷总量依旧在高速扩张，非议的声音更是铺天盖地：“央行出错了板子，没伤到投机客，可成本全让老百姓承担了。” 央行和银监会对于房地产问题的态度显然有所差异。

　　当2003年6月央行出台121号文件后，2004年初银监会也出台了226号文件(意见稿)指引121号文件，其中规定：“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”。而银监会显然不同意这个做法，一位银监分局人士向记者表示，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例。“121号文件这个条款实际上违背了银监会的监管原则。”

　　121号文件还规定：银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70%，期限最长不得超过两年。而银监会的指引里没有提及，只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

　　与央行意见分歧的不止是银监会，央行曾在《房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度，建设部一天之后便出面表示，预售制度不会取消。

　　随着银行的预警，房地产业的资金支持会受到限制，房地产商今年均由于资金吃紧，出现行业的重新“洗牌”，如“顺驰中国”的股份转让，顺驰“神话”悲壮收场。重重倒在了“现金流—— 土地—— 现金流”模式上，盲目地“快”带来了致命的“三高”：高土地成本、高人成本、高财务费用。这家曾高喊“超越万科、成为全国NO.1”的企业，最终却没能超越自己。另外，顺驰的法人治理结构、企业发展规划、组织机构及项目管控模式与规章制度等方面，也存在不小的问题。

　　行政手段的高压反腐败，银行的银根如果真正紧缩，炒卖房地产的“热钱”退场，地方政府土地财政有所改善，房地产的需求回归“居住”，房价才会回到理性健康的价位上来。

　　房价问题是一个系统性问题，需要”全要素”治理，如果没有系统协调，房地产的泡沫化问题会越演越烈。