许青安：不看开发商胸部 要看保障政策的透明

　　许青安

　　因故没有应邀出席凤凰卫视<一虎一席谈>,也就没有机会亲耳聆听任志强的胸部论,任志强说公布房价成本就像自己老婆胸部让人看一样,是不可以的.深奥的道理到了任志强先生那里都变成了生动的比喻,一看就明白,真是这位国有房地产企业领导最有趣的本领.

　　要求公开房屋成本，是老百姓对于高居不下的房价又一次非理性的呐喊，为什么说是又一次？最初的房价问题是老百姓围攻开发商代表任志强，还有家著名门户网站把任志强画在标靶上，似乎“打倒”任志强大家就有低价房，群众不是专门人士，情绪所到，逮谁跟谁急，可见我们社会对于房价问题的焦虑情绪之强烈。公布了房价成本和降低了房价没有必然的逻辑性，真正目标是使房价回归理性，就是加大供给。

　　公布

房价成本是一个”标”的问题,因为房地产开发没有50%的利润率可以说是很难做的,这已经是公开的秘密,国家财政部的数字是37%;广州市开始的限价开发试点就是减少开发商的利润的一个措施;

　　那么什么是”本”,就是建立“土地资金与住房保障制度”,尤其是制度的细则制定,特别是公开透明的执行,只要政府从”托市”变成像江西启动“

经济适用房”，广州地价“三限双竞”、温州个人合作建房，这些对于缓建心理预期是实实在在的撼动，近日吴邦国委员长在香港提出，内地发展经济适用房可以借鉴香港经验，这也是一个很好的信号，如果2003年前计划占供应80%的经济适用房能够在今天占到20%，廉租房占10~20%，个人集资建房即使占到1%，中国房价的困局有望打破，使房价软着陆；如广州市宣布“经济适用房”占到17%，希望建设部尽快公布各地的“经济适用房”、“廉租房”的建设计划，特别是发挥如任志强们的国有房地产企业的社会责任。

　　加大“经济适用房”、“廉租房”的供给，解决中国房地产市场最大的问题：心理预期问题，当消费者看到供应充足的时候，其心理预期降低，对于价格下降是有好处的。特别值得注意的是,

银监会也由高层接连发出房地产信贷的预警信号。

　　在建立“土地资金与住房保障制度”里有这么几个问题:一是保障体制的确立,对于分地区的解决问题思路是一个不错的探索途径;二是如何执行保障体制,这是尤其值得注意的问题,在贪污腐化、贪赃枉法严重的情况下,很多”经济适用房”里的高档小车已经给我们敲起了警钟;三是中国房地产根本没有形成市场,最突出表现就是一没有信息系统,我们宏观调控效果不明显的原因就是我们对于房地产市场诸多的影响因素完全是不清楚的，在2006年全球房地产透明度排行中中国是第42名，这是英国著名房地产研究机构JONES LaSalle Research对全球56个国家进行研究得出的结论。该报告认为中国房地产市场化程度很低，在相关法律、土地、金融、税收、交易制度都不健全和完善。我们没有充分准确的市场信息，如房地产空置率计算公式都没有个“官方标准”，所以你会看到一方面我们国家房地产空置率高，一方面又是因为供不应求所以房价高涨的荒唐结论出来；就连建设部《城镇住宅统计概况统计公报》也是语焉不详;二统计分析的混乱,如数据打架,定义不清晰。

　　我们应该肯定的方向是，政府应为中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房则按市场规律运作。新加坡85%左右的人口都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。

　　在我国，保障性住房制度缺失。截至今年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划。尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

　　怎么定义各个地区的保障性住房和商品房的界限？夹在低收入者和高收入者之间的中等收入群体该买什么样的住房？中央财政、地方财政如否运用“土地资金”的周转循环负担起大量的保障性住房？

　　今年10月1日公示的《北京住房建设规划(2006年~2010年)》提出，经济适用住房将转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，并探索建立政府回购式的“内循环”流转模式。最后不了了之，我们政策制定的盲目性还是存在，给公众一种“挤公车”的效应，没有规划，谁抢着就是谁的，使市场的博弈互动没有良性，更加恐慌和不理性。

　　经济适用房在广州市五个德小区的推出，对于广州市房价没有像北京深圳一路高涨确实起到了作用。尽管各方仍在争论，这个”经济适用房“大的思路是没有错的。

　　个人集资建房(注意：非单位)，浙江温州集资建房的牵头人对媒体公布，开发成本不足周边楼盘的一半。然而，集资建房并非一帆风顺，12月13日，温州市房管局局长胡立同表示，温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为，违反了房地产开发的相关要求，在操作上已脱离“个人集资建房”有关标准框架，是一种变相的商品房买卖。

　　个人集资建房能否顺利走下去，目前存在未知数。耐人寻味的是温州房管局的报告居然是没有找过“涉嫌诈骗“的发起人赵志强就对外公布了这么一份模棱两可的”表示“，也许是迫于什么压力。

　　当然面对政策的不透明，市场没有形成，只有使用行政手段进行调控，对于上海、南京、青岛的前市委书记的反贪腐行动，对于房价也是具有震慑性的，固若金汤的上海房价一路下跌。

　　所以说，对于公布房价成本没有太大的必要，最主要的问题是如何是我们的制度设计的公开公正公平，加大供给，在执行过程的透明和严厉打击贪赃枉法，不要出现“搭便车“，所谓”好心办坏事“，制度保证不要出现”坏人“，好事是可以办好的。

　　中国房价之困可以绕开开发商老婆的胸部问题，依然可以走向理性。