许青安：房价不倒 省委副书记先倒了

    许青安

　　杜世成是前山东省青岛市委书记，“一把手”，在这个城市里有一项房地产记录是惊人的，房价与人均收入比高达17：1倍，而一线城市的深圳15.76倍,上海市15.55倍,北京13.55倍,广州市12.67倍;其实，青岛只是中国东部沿海的一个中等城市，市民收入处于全国中等水平，而房价收入比却是全国第一了。

　　中国各地的房地产业持续升温，房价不断上涨，远超出了普通市民的承受能力，从表面看，是供求关系导致，是某房地产研究中心说的“巨大的真实性需求”。众多新闻媒体也宣称房价将继续上涨。但是如果深入了解调查一些城市，我们会发现事实远非如此简单。

　　今天看了北京的几个数据，完全可以判断北京

房地产已经没有投资炒楼的赢利空间了，国际上用来衡量一个区域房产运行状况的基本指标──

二手房售价和租金比值显示，今年，北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，每套平均售价37万元，一居室普通住宅的售价租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，每套平均售价为49万元，其售价租金比为280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套平均售价为67万元，其售价租金比为286：1。均已经逼近300：1的国际警戒线。

　　就是这样的现状，为什么还有那么多人说还涨得不够，还有“巨大的真实性需求”呢？

　　看看青岛高价房地产背后的政治腐败，就不难看出点名堂，房价的快速上涨是当地政府官员、新闻媒体、房产

开发商、国有银行、获得地产商资助的研究人员等利益共同体一起推动造成的。

　　GDP下的政绩冲动(详见本人《官商不除房价难降》)扭曲住房需求，最简单的就是户型，特别是“经济适用房”、“廉租房”在03年建设部文件后停止建设，城市里的住房需求完全被GDP所牵引。地方官员都重视政治业绩，房价上涨，投机性购房比例增大，则会推动当地GDP的增长，并且提高当地的税务收入；市民买不上房子，不会影响他们的任何利益。在中国，官员的任期是五年，五年以后他可能就升迁了，因此，除了关系自己的利益之外不会关心市民的生存问题，更不会关心卖光“地”以后区域经济如何可持续发展的问题。

　　青岛市委书记杜世成曾在电视节目中声称房价过高或者过低都是灾难，但在实际中一直暗地推动房价上涨。采取了多种能推动房价上涨的措施：如扩大旧城区改造，造成一部分市民失去原来的房屋，也扩大了对新房的需求量；在新闻媒体上声称青岛价格合理，并暗示还会继续上涨；利用不可能的城市规划误导市民，比如黄岛区本来是一个郊区，与青岛市区之间相隔胶州湾，经济、文化各方面都比较落后，为了推动那里的房价上涨，2004年7月他在电视节目宣传将在两个月内决定青岛与黄岛之间修建大桥还是隧道。在杜的声明之后的两个月，青岛的房屋价格上涨了20%。

　　从2001年开始，每当开发区的房价稳定不涨的时候，杜书记总是站出来提出要建大桥，这样不断刺激开发区房价上涨。在国家宏观调控的措施出台以后，从今年4月份开始，开发区房价明显下跌，而杜在此时又通过青岛晚报，在最近的2005年5月，杜宣称下个月，即6月份即将开工建设海湾大桥，6月份已经过去，但大桥依然没有开工。但杜的行为却造成开发区房价不再下跌，反而上涨。

　　青岛2004第四季度的房价上涨幅度居于全国第一，CCTV等多家媒体均有报道，而青岛本地的新闻媒体在报道此事时竟然只报道北京上海等城市，而故意漏掉青岛。而且在所有的媒体上，只请房地产开发商这一利益集团来预言市场的发展趋势，房地产开发商在房价上涨中得到足够的收益以后，也利用手中的钱来控制新闻媒体，只报道对他们有利的信息。新闻的不自由和单方面的发言权造成百姓信息单一。

　　从以上分析可以看出，在房地产虚假繁荣的背后，有着严重的政治腐败在支撑。媒介没有坚持新闻理想，成了YAYA岛上的“金喇叭”，谁给钱帮谁吹，造成信息的不对称和百姓的信息渠道来源单一，地方官员和开发商联合起来控制了舆论，不断制造有利于房价上涨的言论。

　　干部选拔机制上，“数字出干部，干部出数字”，唯GDP马头是瞻，辋顾民生疾苦，地方官员的任命不是有市民决定，而是由上级官员委任。领导看重的是市长在GDP和城市建设等方面的“政绩”，因而造成地方官员根本无视人民的利益，甚至基本的生活保证，宁可把许多的钱花在表面的城市规划上，比如青岛有很多市民房屋渗水，而杜书记却把人民的钱花在粉刷道路两边的楼房，而背对马路一侧的墙面却置之不理。

　　官员漠视人民利益，造成大批市民居住困难，将在经济发展的同时带来大多数人的贫困，将导致社会矛盾的出现。经济发展和缺乏民主、自由的体制，这一根源问题，如果不及早解决，将进一步加深社会矛盾。

　　说到这里，回到宏观调控上来，为什么见效不大，怎么调整思路，有学者如易宪容含蓄的提出“政府隐性担保”，使地价房价调整阻力很大，我们的地方财政很多来自与地价，这是最快获利的途径，地方政府怎么可以放弃，我们的地方经济发展依然是粗放式的资源转换型的经济，根本谈不上创新和真正有经济活力。

　　一要改变对于地方政府的GDP考核制度，把胡总书记“执政为民”的政治理念制度化，废除GDP统计，改用国民货币收入等新的统计方法衡量地区经济发展，用经济发展标准替代经济增长标准。对于像青岛市委书记杜世成这样的贪污受贿，我们更多应该从制度层面去解决问题，青岛会在杜书记倒下后，房价也下跌吗？

　　二如何使房价回归到一个理性的价位，只有加大供给，目前中国房地产市场问题最大的是心理预期问题，当消费者看到供应充足的时候，其心理预期降低，对于价格下降是有好处的，江西启动“经济适用房”，广州地价“三限双竞”、温州个人合作建房，这些对于缓建心理预期是实实在在的撼动，近日吴邦国委员长在香港提出，内地发展经济适用房可以借鉴香港经验，这也是一个很好的信号，如果2003年前计划占供应80%的经济适用房能够在今天占到20%，廉租房占10~20%，个人集资建房即使占到1%，中国房价的困局有望打破，做到房价软着陆；如广州市宣布“经济适用房”占到17%，希望建设部尽快公布各地的“经济适用房”、“廉租房”的建设计划，特别是发挥如任志强们的国有房地产企业的社会责任。

　　政府这次调控,也为所有中央政府部门、地方政府、国有房地产企业的角色给大家一个讨论研究的机会,责、权、利、绩这些管理学的铁律,在我们的政府部门制度设计中的缺陷，可以说是被放大出来,让管理者和老百姓看清楚,”看得见的手”应该是什么样的? 如何来提高？这只手是否可以调控,市场敏感性是否具备?政府执政过程如何保证“经济适用房”、“廉租房”的社会公平公正？