陈军华：只提保有环节征税将进一步加重公众负担

　　在保有环节征税，绝非单纯地开征一个新的税种，而是将开发环节的税收向保有环节转移，从而，达到降低房地产开发成本、降低房价、惠及公众、引导正确消费理念目的。因而，对保有环节征税，必须遵循一个最基本的原则，即总体税负应当减少而不是增加。对于现有住房，由于购房人一次性缴清了所有税款，不宜再征物业税

　　□陈军华

　　中国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住 宅的平均套型面积已达143.9平方米。针对这一问题，建设部副部长刘志峰日前透露：建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。

　　目前，世界上许多国家对保有环节征税，比如我们耳熟能详的物业税，就是其中最常见的税种。但是，我们所谈的保有环节征税与西方国家并不是一个概念。其主要区别在于，西方国家房地产开发环节的税负较低，大部分税都是在保有环节征收的，以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国，房地产绝大部分税、费都是在开发环节征收的，保有环节征税较少，只有城市

房产税和少量的城镇土地使用税等。

　　但是，就总体而言，我们的税费负担并不低。其一，在我国

房价构成中，各种税负的比重在35%－40%左右（与土地出让金所占比重大致相当）。由于税过于集中在开发环节，买房人常常感觉不到税重，实际上，房价高就与税负重有着最直接的联系，公众缴纳的房款中有相当一部分就是税。其二，我国费多。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。

　　显然，我国在保有环节征税，与西方国家截然不同，绝非单纯地开征一个新的税种，而是将开发环节的税收向保有环节转移，从而，达到降低房地产开发成本，降低房价的目的。事实上，有关部门、专家最早提出征收不动产税时，就对此进行了明确。2003年，中共中央十六届三中全会更是明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但是，一些官员在引用这句话时，经常只提前半句，而省略后面几个非常关键的字———“相应取消有关收费”。

　　也就是说，开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。但现在，相关官员只提到我国保有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这透露出一种令人不安的信息，即有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。也就是说，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题。一旦开征物业税，房价成本可能进一步被抬高，公众的负担将进一步加重，从而，背离开征保有环节税收的初衷。

　　值得一提的是，目前，我国不仅房地产开发环节的税负重，交易环节的税负也在加重。比如，对

二手房交易征税个税，原来的目的也是为了遏制投机、稳定房价。但从实行的效果来看，并未达到应有的目的。其一，相关税负被转嫁到了买房人手中。尤其在房价持续上涨的时候，这种税负转嫁很容易进行。其二，对二手房征个税加大了交易成本，抑制了二手房市场的发展，使市场中的住房供应更依赖一手房，反而推动了房价上涨。

　　在房地产开发环节税重，交易环节税负也逐渐加重的情况下，倘若不大幅减少开发环节的税收，直接就对保有环节开征新的税收，不仅不能从总体上达到降低住房成本的目的，反而可能进一步提高成本，加重公众的负担。因而，对保有环节征税，必须遵循一个最基本的原则，即把开发环节的税负向保有环节转移（对于现有住房，由于购房人一次性缴清了所有税款，不宜再征物业税），总体税负应当减少而不是增加。