万税推高房价

    周年洋

　　临近岁末，反观中国一年的房市，除了少数城市，大多数城市的房产依然是涨声一片。我们不能说，政府不作为，没有出台限制房价的上涨政策。从现在出台的政策来看，没有一个政策不是想抑制房价上涨的。限制土地供应、限制期房销售，对二手房交易征收营业税（未满5年）、个人所得税，这一招一式，可谓实实在在。表面看来，没有一招不是正中房地产业命脉，可是房价竟然不降反升，真是岂有此理！

　　这些主观上想抑制

房价上涨的政策都有一个特点，那就是增加交易成本，妨碍交易的实施。妨碍交易的措施越多，这个市场的交易活动只会越来越少，如果需求一定或增加的话，这个市场不涨价才怪呢？我们对大禹治水采取的疏而不堵的方法赞赏有加，惟独到了自己解决问题的时候，没有看到，其实房地产市场的道理跟大禹治水是一样的。正确的方式是疏而不堵，采取尽可能多的政策促进交易而不是妨碍交易。

　　政策制定者为何要制定妨碍交易的政策呢？这里涉及如何看待投资人的问题。从资本自由的角度来看，一个拥有资本的人，他有投资任何不违法领域的自由，并通过出售、出租、转让等方式从中获得利润的自由。中国的房产投资者应该享受同样的资本自由。在他们投资时，当时的所有政策是他们投资决策的基础，后来政府出台的政策，是不应该覆盖以前的交易行为的。但是，在现在的中国，投资人好像是罪犯，必得“惩前毖后”，不管是何时发生的交易，都由最新的政策去管理，可以说是孙子辈出台的政策管爷爷辈早已做完的事情，甚为荒唐。显然，这也是不尊重资本自由和投资人利益的做法。

　　政府出台的政策都是基于民意，据说这样的民意基础是仇富，我们不知道是否真的如此。暂时不管仇富是否正当，认真分析这样政策的后果，我们发现，这种政策让更多房奴更长时间套牢，房价涨得越来越快，打击的恰恰不是富人，而是穷人或是不怎么富的人。基于仇富或者扶助穷人的改革，如果不是从维护资本自由的角度出台政策，如果不是基于促进交易的观念出台政策，最后的结果往往适得其反，富人没有打击，反而打击穷人，有房子的穷人不能套现，没房子的穷人得到越来越高的房价。

　　仅从二手房交易来看，针对这个市场出台的税收政策，有征收营业税（未满5年5.5％）、个人所得税（未满5年1％）和土地增值税（差不多1％），加上原有的契税和印花税，二手房交易涉及的税额超过了8％。

　　一套2003年买进的60万元的房子，

装修5万，现在市价80万，按照这些政策增加的交易成本来匡算，以可提供原始凭证的方式计算，这套房子如果出售要缴纳93640元的税费。如果这套房子是自有资金买入，那么60万元三年存款利息差不多4万，如果是按揭贷款，三年付出的利息差不多9万元，这还没有加上入住时缴纳的契税和维修基金。总起来看，如果每年的涨幅不超过8％，三年之内的房屋出售，自有资金只有微利（如果算上付出的时间和辛苦，其实也是亏本的），而贷款的则亏本。

　　在亏本的情况下，房子持有者只能等待房价上涨弥补亏损。如果没有这些税费和5年的时间限制，这些房子本来可能进入市场流通，现在则沉淀起来，或者出租，或者空置。供应减少，需求不变，房价焉能不涨？

　　正确的态度是出台各类政策促进房产交易。增加房产供应。

　　1、 只要是通过公开竞标形式，土地尽可大量供应，建更多的房子才可能降低价格。

　　2、 二手房交易只可“毖后”不可“惩前”。今日制定的政策只能管今日以后发生的事情，不应该往前追溯。对于已经购房的人，不是限制5年内不准交易，而是鼓励5年内交易，超过5年则征收新出台政策要求的税费。这样，才会在二手房市场出现大量供应，从而降低房价，最终维护穷人的利益，也维护了资本自由的权利。

　　3、 政府只建廉租房不建

经济适用房。谁有购买经济适用房的权利，很多人会通过做假获得资格，而获得廉租屋的权利，就可以筛选掉大部分做假者，毕竟其中获利远不如经济适用房大。

　　4、 对于现在争议很热闹的个人集资建房，政策上应该一视同仁，对它的土地需求同等对待，和开发商一样去竞争，建设方式则由个人自由决定，保留这样一个建房选择可以增加供应。

　　在自由主义经济学家看来，政府常常是问题的制造者，而不是问题的解决者。我们能不能脱出这样的窠臼呢？从房产上的政策来看，我们要走的路还很长。

　　最新的消息是，土地增值税的开征使北京二手房交易一周涨了两成，因为大家都认为这个税的征收会抬高房价。任何增加交易成本、妨碍交易的政策只会推动房价上涨，懂点经济学常识的人都应该能清楚这个道理。困惑的是，竟然一次次违反经济学常识出台了这么多税收政策。