巫继学：房地产市场只能经济调控不必行政干预

　　巫继学

　　此前我说过，在市场经济条件下出现的高房价，最终必然是开发商与购房者两个巴掌拍出来的。这决非故做惊人之语，只不过说了点经济学的一般常识。有时说常识也很冒险，鲁迅曾警告说，如果人家小孩满月时你说这孩子将来要死肯定要惹大麻烦。不过，许多同仁的批评愤懑超过分析，咒骂胜于说理。这其中，有一种观点十分流行，认为房屋不是一般商品，是一种特殊商品，因而必须对其特殊对待。何为特殊对待？不就是要求政府加大对其干预力度，说白了就是对其行政干预。

　　不错，持续的高房价令经济生活产生着接二连三的不和谐，行业内部的不和谐、行业之间的不和谐，国民经济整体结构的不和谐，乃至经济社会方方面面的不和谐。因而高房价似乎人人喊打。可能许多房地产商与地方官员至今都没弄明白，高房价竟然惹来这么多麻烦！那个叫任志强的人还天真地不断呐喊，我只给富人盖房，房地产就应当暴利，房价会不断地上涨，等等等等。他也许说得没错，他也许很有知识，但他缺乏政治经济学的基本常识。

　　高房价确实应当管，但那是在市场经济中的管，是通过国家经济政策、各种经济手段的管，而不是要回到计划经济时代的行政干预。

　　有人诘难说，住房是人类生活之必需，算不得真正意义上的商品，至多不过是一种特殊商品，因而主张政府强行调控，甚至不乏利用政手段进行干预的观点。这种认识是有害的，它与中国经济体制改革的方向是相背的。

　　从计划经济转轨市场经济是中国经济发展的大趋势，是经过二三十年造就的大方向。如果因为房地产业的发展出现问题，如果因为房价高企房地产企业暴利就质疑房屋的商品一般属性，那是一种机会主义的认识。

　　依据马克思在《资本论》中对商品的分析，商品生产即产品转化为商品的经济条件必需是：在生产领域：(1)从生产力、从决定商品的社会使用价值角度看，要求劳动的社会分工存在；(2)从生产关系、从决定商品的价值角度看，要求不同所有权的存在；(3)在交换领域，从决定商品的价值和使用价值的实现角度看，要求不同所有者发生关系，相互交换不同的劳动产品。这些条件，是一定的历史条件、经济基础的多方面体现；它们作为一种合力，从不同角度共同决定产品转化为商品即商品生产的存在。那末，任何劳动产品，只要符合以上三个条件就是商品，只要有幸碰到这一组充足条件，就是市场上的商品角色。房屋乃至整个建筑产品正好列入其中。

　　要说特殊，其实任何商品都有其特殊性的一面。如果认为某类商品有其特殊性，就可以有特殊规范，就可以特别对待，那市场经济规则的统一性就无从谈起，那统一市场也将成水月镜花。不错，房屋有其与众不同的特性，它是人类的栖身之处。但是，人类生存与发展也不仅仅在居住上有其特殊性。我们讲“衣、食、住、行”，那一项不是人类生活之必需，那其中每一项都可以做如此解读。比如说“食”，特别是粮食与饮水，它的特殊性决不亚于“住”，所谓“民以食为天”。比如说“衣”，它是人类身体的第一道保护防线，历经春夏秋冬，历经风雨雪沙，历经遮羞美化，如此等等，舍“衣”其谁？再说“行”，徒步与人类缓慢进化相伴生，而交通工具的发现与发明，将人的活动半径无限地扩大。假使你使用双脚，一天的活动半径至多不过百里，但自行车将其提升至二三百里，轿车则可以在高速公路上日行千余里，要是在太空仓内则是“坐地日行八万里”了。因为特殊，就可以超越一般商品界限，就可以跨越市场经济的一般规则，就可以特殊对象特殊处理，那还谈何改革，谈何与国际市场经济接轨？

　　众所周知，一直以来政府都致力于对房市乃至整个房地产业进行调控。从最抽象地意义上说，治理高房价可以从两个角度进行思考：从劳动价值论角度看，要想降低房价，就要降低楼房的建筑成本。从市场供求关系角度看，有两个方向选择，都可以达到调节供求关系的目的。一是增加供给，二是减少需求。

　　降低建筑成本，是企业自己的事，也需要通过内部管理而实现。当然，土地价格、原材料、劳动者工资乃至报件费用的变化，不是企业能够控制的，而这些直接进入建筑成本。但是，市场价格对每一个房地产公司都是相同的，而不同的是企业内部成本的控制。房地产产品成本高不高，楼房价格火不火，成本与价格比同其它行业的商品相比差距大不大，都是政府进行宏观调控的依据。这也为什么社会公众一直以来都要求房地产公司公布他们的楼房建筑成本的原因。可惜，这一正当要求被房地产公司恶意误读了。

　　而调整供求关系，却是政府可以大展拳脚的领域。这并不是说，只要政府进行调控，就会收到正向效果。从以往的经历来看，反向效果从来都没有离开过我们的经济生活。供给与需求，政府最为擅长的是调整供给，因为企业受制政府比消费者个人受制政府的层面与力度要来得多来得大。先说调整供给。在过去的十多年里，政府调控的手法主要表现为两种：一是紧缩“银根”，一是紧缩“地根”。你没有多少地，你没有多少钱，自然盖房的步伐就要降下来，上市楼房就要少起来。然而，过往的历史告诉我们，紧缩“两根”的做法时常适得其反。从降低房地产业的热温出发，最后反而是火上加油。房地产商从打压的角度总结的经验是“大下大上”，即政府普遍打压产生的“大下”冲动，逆流而上成为抓住大好时机的颠覆性脚注。在实践上，许多企业也从中尝到了甜头。购房者从打压的角度总结的经验是，每逢大下就要大买快买。买到了“筹”就等于买到了利。再说调整需求。钱在老百姓自己手上，是不是形成购房的有效需求，理性预期会给他告诉，最终是消费者自己说了算。不过，近年来，政府也找到了调整个人需求的办法。由于“按揭”手段的启用，给了政府调控购房者的一个工具。你要贷款购房，政府则通过金融政策给你限制或者鼓励。政府还可以通过其它诸如税收政策等等，来调节需求。就当前中国经济生活而言，比之前些年，显然政府的经济手段丰富得多了。经济社会是一个极其复杂的社会系统，单一地对房价进行调节，远远不是上述我们分析过的那些情形。其它行业发生变化，经济生活中突如其来的事件，都可能改变房价行走的路径。比如，股市的变化会吸纳社会资金的流出流入，而最终传导到房市上来。在一个投资品比较单一的经济环境中，主要的投资渠道股市与房市经常出现你红我绿的“翘翘板”现象。

　　至于如何评价当前中国政府对被批评为出现泡沫的房地产的调控，需要时间来检验。随机、追踪式的时评也许很及时，也许为社会公众提供着快餐式的社会观察参照系，满足社会公众参预公共事务的需求，但这些都不足以最终说明问题。这是因为时间的发展没有拉出历史焦距，人们不可能清晰地在短焦中透视出带有规律性的关系来。至于出于政治目的的诉求，更是离真实之谱。

　　话说回来，除非在非常时期，房市与任何商品市场一样只能经济调控不必行政干预。自然灾害、战争冲突，社会震荡，等等，需要实行非常管制或者军事管制，那另当别论。

　　惟恐引起误解，我必须再次申明，我不相信房价会持续地涨，我大声呐喊过：问天下英雄，谁能证明房价趋势总是涨？如果说房价会永远地涨而不会跌，那等于说，其它资本是没有嗅觉地白痴。我从来都不怀疑，那些炒房者总会有击鼓传花花落手中的时候，曾经有过而且也会不断有因为当初抢购楼房而后来房价大跌的“跳楼”者。在一个信息化共享时代，在一个信息愈益透明的时代，资本何时停止大举进攻暴利行业的房地产业，事实上，房市的大麻烦来了！

　　附：人类住宅走向商品化的历程

　　§经济发展中人类居住环境的改善

　　人类的祖先结束了自己的攀援生活之后，首先把自然洞穴作为自己的栖身所。1921年在中国北京周口店发现的猿人化石，就是在当地的龙骨山洞穴发掘出的；著名的“阿尔塔米拉洞穴壁画”和“拉斯科洞穴壁画”也证明人类在其幼年时代的居住处。由于当时生产力的低下，在漫长的历史中，人类的住处几乎没有什么变化。英国人雅可布·布洛夫斯基依据史实写到：“当3万年前古人类从此在地球上留下他们的踪迹时，他们就是以岩穴为其居住的。可以肯定，人类象一个觅食者或猎人那样生活了100万年。”(雅可布·布洛夫斯基《人之上升》，四川人民出版社1988年版第22页)经济发展产生了经济剩余，这为人类改善住所造成了可能性。先是自然洞穴逐步得到改造，再是出现人类能动地营造住所。似乎可以说，窑洞是现今保留人类原始居住所“活化石”。生存问题一旦得到缓解，发展问题便提到日程上来。一部社会经济发展史，同时就是一部人类居住条件改善的历史。这一过程向人们展示出，人类从地下上升到地上(从自然洞穴到人工洞穴从全地穴到半地穴、)，从茅屋上升到砖房，从平房再上升到高楼大厦。如果说原始洞穴与之相适应的是经济社会的原始形态，那么茅草屋与之相适应的是经济社会的自然经济状态，而水泥楼阁与之相适应的则是近现代的商品市场经济。

　　§市场经济中人类住房最终取得商品形式

　　进入商品市场经济以来，在人类的经济生活中发生以一系列质的变化。其中最令人难以忘怀的是，原来本不属于商品的东西，后来必须待价而估。这使我们想起一个经济学中的掌故。

　　大约在十八世纪初叶，当人类社会的一门叫政治经济学的学科崭圳露头角的时候，曾有一种十分流行的认识：凡一切可以垄断的、并且具有稀缺性的资源都有价值，都可以成为商品进入市场买卖；那时，学者们通常用的例子是，阳光、空气和水是不稀缺的，而且也是不可能垄断的，因而是不具有价值的。这是经济学说史上的经典例举，后人毫无警惕地不断引用。正当经济学家们重复这一例子的时候，它的经典性受到了挑战，中东地区的犹太人正在悄悄地变着法地将阳光转化为鲜花，在西欧市场倾销。现今时代，水资源的商品化势头，恐怕是人人都感受到了的。下一步利益的竞技场，会不会是眼下人们尚能自由呼吸的空气呢？

　　其实，洞穴最早也并不稀缺，人类的迅速繁衍使得其变得愈来愈不容易找到。地上房屋的出现，一开始还并未被卷入商品潮流。由于自然经济的局限性，使得人类住房的商品化步伐迈得并不快。在西方，漫长的中世纪中，住房的交易也多属物物交换；在中国，几千年的历史封建社会中，人类的住房极少有作为商品买卖的。即令是在商品生产方式取得了统治地位的近代，住房着上商品的盛装也是“千呼万唤始出来”的事。

　　§第一个质变点：房屋的商品化

　　商品市场经济将愈来愈多产品卷入其中，人类住房最终也未能幸免。不仅如此，房屋的市场取向必然取得房屋商品化的现代形式。这是人类住房史上的一个重大嬗变。房屋商品化，改变并丰富了人类经济生活。首先，在人的经济活动中，房屋问题被作为一个独立的问题提出，成为经济活动的一个重要目标。其次，它为人的自由全面发展提供了丰富多采的选择性，为经济生活中人的个性化发展提供了可能性。再次，它为人的迁徙提供了机会，为人的经济活动提供了更大的空间。不仅如此，它改变着人们的观念，人的生活态度，人的生活战略；同时也改变着人本身与自然住房相联系的一切本性。

　　从另一个角度看，房屋商品化在产业群体中形成一个新的产业：房地产业。房地产业的出现，对于人类的经济发展产生着新的影响。这不仅表现在对于自然资源的分配上，而且表现在对于社会财富的创造上。新的产业吸收着新的就业人员，新的产业也创造着新的社会财富。人类社会的经济产业从来也不是一成不变的，三次产业的分化与发展就是一个明证。人类最早只是从事农业劳动(广义的)，即从大地上剥离原始财富；加工业的出现，是由于对原始财富的再创造而形成的；第三次产业是在前两次产业发展到一定程度，经济发展达到一定水平，人类的智力、精神生产劳动发展到相当高度而出现的。大的产业分化是这样，一个具体的产业的产生与分化也是这样。房地产业现今作为一个独立而又新兴的产业，在我国方兴未艾。

　　§另一个质变点：房屋的职能分化——家庭住宅与社会用房

　　经济现代化与市场化的发展，给人类用房带来的另一个变化是，房屋发生职能分化。在这一分化的过程中，家庭住宅的独立首当其冲。在自然经济条件下，人类的住宅常常兼有生产作坊的职能。在农村，人畜同居，住宅中兼作某些副业生产，兼备库房等，这样的事几乎是家家如此。在城镇，居民住宅中的多职能、多功能性几乎也是比比皆是。首先是生产的社会化和服务社会化，使得居民住宅的职能趋向单一化；由于就业的广泛性，使得居民收入增加，家族单位变小。加之社会文化方面的因素，推动着房屋职能的分化进程。这一大约持续了将近半个多世纪人类住房的功能性变革，现今确已明朗化。

　　人类房屋的分化之因在于房屋职能、功能的固定化。这种分化，与产分化，社会分工的发展是相辅相成的。以科学技术为基础的社会分工的发展，是这一进程的内在技术基础，而以产品的商品化、经济发展的市场化趋向，则是这一进程的经济基础。但是，从社会经济学的观点来看，要使这一变化趋势真正得以实现，没有经济制度方面的基础，则是不可靠的。

　　房屋职能的分化，对于产业产生的影响在于：房地产业的兴起。换句话说，房地产业的出现，应该归功于房屋职能的分化。在商品市场经济中，围绕房屋的职能分化，又产生了房地产业的各个分支。