许青安：任志强与赵智强谁强

　　评易宪容先生《个人集资建房的制度分析》

　　许青安

　　11月 “温州合作建房联盟”所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。发起人赵智强成了新闻人物。

　　个人合作建房，给房价困局的震撼是一石激起千层浪，望价兴叹的购房人看到了远方破晓的曙光，围绕着“个人合作建房”各方面认识众说纷纭，其中易宪容先生连发俩文对此提出质疑和分析；

　　所谓中国房价困局，就是众多准备购买住房的中低收入的人士，对于高涨不止的房价无能为力，很像1987、1988年时候中国的抢购风潮，当时的彩色电视机、

冰箱国家实心“政府管制”，电视机票、冰箱票比电视机、冰箱还值钱，老百姓连面粉都要卖上十袋八袋储藏起来；“政府管制”就是对于电视机、冰箱生产资格进行国家审批，理由是防止资源浪费。科龙创始人潘宁有过一段话，当时作为“乡镇企业”的科龙在国家定点生产冰箱生产资格43名中排在最后一名，就是这个最后一名，通过质量政策竞争过上面所有的国有企业成为冰箱的第一，试想如果当年科龙没有获得“准生证”，中国家电市场会走向竞争吗？老百姓会用越来越便宜的价格卖到越来越好的电视机、冰箱吗？

　　为高涨不止的房价叫好的代表是任志强先生，换个语境，我们可以更好的理解任先生们(含专家教授博导)的高论，为什么“电视机票、冰箱票比电视机还值钱”？那是因为你们需要，而且是“巨大真实性需求”，说的对吗？绝对对，但是，需求与“有效需求”是有区别的概念，我们需要电视机但是我只能出2000元，这才是完整的有效的需求，而不是“你不是有需求吗？那就只有这种40000元的电视机，你不买还多得是人买呢”，的确。当时就有人揭发某某的孩子囤积电视机，这就是历史的一幕，当时电视机厂的利润也是百分之几百，现在家电市场形成了一个完全竞争的市场机制，家电行业利润率在5~9%左右了，当年的痛苦老百姓也许都已经淡忘掉了。

　　老百姓的痛苦就是垄断市场下的“不自愿的交易”和需求没有变成“有效需求”。

　　“自愿的交易”是市场经济的精髓所在。自愿才是互惠，互惠意味着交易双方都得益无人受损，是社会帕累托改进。自愿交易就形成市场均衡的价格。而在垄断市场状况下，价格是扭曲的，是不能真实反应“有效需求”的，交易没有形成社会帕累托改进。

　　任志强们所代表和倡导的是垄断市场的逻辑和价格，而赵智强代表的是“自愿的交易”、“有效需求”。和当年“乡镇企业”的科龙挤进国家定点生产冰箱生产资格一样，温州个人集资建房与“经济适用房”、“廉租房建设计划”一起走进供给的队伍中，这些积极的因素犹如“星星之火“对于房价之困具有巨大的震撼作用；

　　当房地产市场成为官商勾结的垄断市场时候，我们就不能指望一个没有私利的地方政府出现，一个不被利润吸引的国有、中外合资、民营房地产企业的出现，我们就不能指望着政府

宏观调控立竿见影，就不能指望“有形的手”一定可以弥补市场失灵。

　　这个时候，我们所能做的只有俩条，一不买房，二自救，积极参与市场的博弈，而不是放弃。如哈耶克所谓“消费者主权理论”(Consumer Paramountcy Theory)，自己动手丰衣足食而已；

　　对于易宪容先生《个人集资建房的制度分析》，易先生首先是从“市场经济原则”来否定或者质疑个人集资建房的经济性，这点从“电视机”的案例中应该明白，我为什么要从原则上鼓励一切供应者的进入，使房地产市场结构出现变化，如果类似江西重新启动“经济适用房”满足10~20%的住房需求，“廉租房制度”满足10~20%的住房需求，个人集资兼房有5%，这样就可以从根本上改变房地产结构，进而真正使房价走向良性竞争；否则，只有铺天盖地的抱怨和郁闷无济于事。

　　易先生说“N个个人集资建房中的成本与收益分摊可能会出现非均质的状态，这就使得多人集资建造合约成本会十分昂贵”，以需求来定生产,怎么一定会“ 合约成本会十分昂贵”? 这块地将为合作建房者提供260套住房，每人只能购买一套，凭身份证进行登记。现在的合作建房会员中，近三分之一为温州市市场营销协会会员企业的职工，还有一些，则是郊区居民和当地村民，“都不是富人”。也不都是傻子。

　　易先生说“从已经披露出来的信息来看，这个住房联盟的发起人明确的表示，他们之所以要建立这种个人集资建房联盟，重要的还是希望从中获得3%赢利(尽管这种赢利是合约人意愿，但仍然与N个个人集资建造不存在利润分享不同)。"此"3%赢利"为建筑商利润,非"集资者他们";在赵智强看来，自己是会员合作建房，并不追求利润，“当然胜算很大”。按照他的计划，12月初，他们要召开一次合作建房的会员大会，讨论小区的建设规划以及协调会员之间的合作，并签订合作建房合同。

　　易先生说“中国要解决广大民众的住房居住条件，并非是让这些十分稀缺的土地分散为个人来集资建房，而是推行中国住房建造的产业化、工业化。“易先生说的这俩化现在都有了,就是没有市场化，一篇探讨个人集资建房制度分析的文章，似乎要成为建筑技术的文章了；更严峻的现实是中国住房建造的产业化、工业化这俩化，化不出全民住房保障计划来，化不出“完全竞争”的房地产市场来。

　　易先生说“从住房的供给方面来说，住宅生产的产业化、工业化、标准化，并建立起非营利的全国范围的住房生产工业化通用体系才是国内房地产市场解决广大民众住房需求的根本之道，”这些建筑技术问题根本就不是个人集资建房的问题。易先生接着说“而个人集资建房正好是与现代住宅发展主流模式背道而驰“。凭此来下结论未免武断了。

　　易先生说“对于个性化的个人集资建房模式可以有些个例，但这些个例仍然需要通过征收较高的土地资源税的方式加以限制。”这就莫名其妙了,为什么要限制呢?有什么错误,请易先生明示; 单位集资建房不就是房改前中国最主要的住房建设方式吗?

　　易先生说“为什么政府一直在三令五申反对国内单位集资建房？就在于它们的低效率，就在于这种集资建房不利于国内房地产市场健康发展。“温州的个人集资建房与国务院国办发(2006)37号文的单位集资建房是不同的，国办发(2006)37号文提到，要“严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为”，此后，建设部等三部委又发出“关于制止违规集资合作建房的通知”，当然，这里所指的 集资建房与温州人目前进行的集资建房稍有不同，相信温州人也已认真学习过，不会犯往枪口上撞的低级错误。在中国社会国有体制与非国有体制二元存在的状况下,不是效率问题,而是垄断企业造成的贫富悬殊的问题.

　　易先生说“别看温州个人集资建房联盟发起人告诉大家他们建造起来的住房价格如何低，但是无论是从理论及从经验上来个人集资建房的价格要优越于一个有效的房地产市场是不可能。”从成本去分析,一是肯定省去了广告费,至少10%,二是没有利润,30%~40%的成本又减去,怎么会不优于市场呢?这么奇怪的结论,真想知道易先生是如何推算的?

　　易先生说“只不过，目前国内房地产市场由于非市场的原因使得房价飚升、使得国内房地产低效率。因此，要解决国内房地产市场的问题，并非是如何鼓励大家集资建房，而是要全面检讨目前国内房地产市场的发展模式，找到这种发展模式的症结所在，并对症下药。”症结所在哪里呢？垄断的权贵市场状态;对症下药,药方就是扩大供给, “经济适用房”满足10~20%的住房需求，“廉租房制度”满足10~20%的住房需求，个人集资再来补充。

　　易先生说“个人集资建房在没有一种好的法律制度来保护时，其中的弱势者的利益同样会受到严重侵犯。“这点确实说得对,我们现在应该呼吁人大常委会对于个人建房的组织形式、资金管理、质量管理、工程管理、政府与银行管理等方面进行立法，或者由浙江省人大常委会、温州市人大常委会进行地方立法;

　　易先生说“总之，个人集资建房并不是房地产市场一种什么新事物，它在中国没有多少生命力。因此，国内房地产的许多问题只能从根本性的制度改革入手，通过房地产市场制度完善及住宅建造的工业化标准化来解决。” 个人集资建房对于房价绝对是个新事物，至于工业化标准化解决问题？跑题了易先生。

　　易先生有段话说得非常好而且精彩，那就是“目前国内房地产市场为什么存在如此之多的问题，可能最为重要是政府的房地产政策存在严重的缺失所致。而且这些缺失尽管政府有所认识，但是由于特殊的既得利益集团阻挠，使得遏制房地产市场有效政策迟迟无法推出。如严厉打击房地产市场炒作、严厉打击房地产市场恶意操纵价格等问题都由于政府推出的政策不得力而泛滥。”

　　面对任志强们的利益集团，我们希望多些赵智强们，多些江西省政府，相对任志强们来说赵智强们是弱小的，犹如当年“乡镇企业”面对强大的国有家电企业，但是市场经济的洪流滚滚，老百姓的住房需求浩浩荡荡，谁强？历史会给出答案。