许青安：与易宪容商榷 集资建房划破房价困局

　　许青安

　　中国房地产市场似乎非常复杂,其实我们只要抓住几个关键看点就一目了然,一个是时间点,房价疯涨是从2003年开始,这一年是建设部下文取消”经济适用房”的年份;二是房价收入比,中国城市均高达10倍以上,与国际惯例的3-6倍或者世界银行的4-6倍均有非常大的出入,”房地产泡沫”一说并非杞人忧天,深圳15.76倍,上海市15.55倍,北京13.55倍,广州市12.67倍;三是调控的周期性,7月份调控,我们要求八月九月就立竿见影,这是不符合调控周期,调控周期就是房地产业的生产周期,要来看国六条的效果应该在年底来看,12月份的数字;四、我们的房地产市场形态，它是市场经济吗?是什么形态的市场结构,完全竞争、寡头垄断、完全垄断？五、我们的九部位尤其是建设部是扮演什么角色?地方政府的土地财政和财政税收制度是怎么样的?国有房地产企业的社会责任是什么？六、港台与内地经济一体化,尤其是香港回归,特别是开放24小时的通关,港台与内地的房价差异如水银泻地对于内地价格的冲击，尤其对于北京和深圳的价格冲击;

　　时间点的角度,说明当”

经济适用房”和”廉租房”从

房地产市场的80%下降到0的时候,住房需求的羊群全被赶进了商品房,对于中等收入的人群,房价之痛产生;

　　房价收入比给我们一个宏观判断房地产走势的角度,如果说中国房地产市场已经产生泡沫,那么如果这个泡沫破灭,房价会跌到什么地方,按照推算,房价应该掉下来一半.至少在现在房价下来30%~40%,当香港、日本、美国房地产市场泡沫破灭,其房价的急剧下降,有时候是灾难性的,如对于日本.

　　现在有人提出我们宏观调控是”空调”,因为房价没有降反而小幅度上升,其实这样一来的结论下得过早,一是调控周期问题,一个是如果不调控会怎么样?会不会已经上涨到几倍几十倍呢? 最新经济运行数据表明，虽然在多个领域宏观调控取得预期效果，但是对房地产业的调控作用却微乎其微，1-3季度房地产开发投资和房地产价格继续呈现较快增长局面。前三季度房地产开发投资12902亿元，增长24.3%，同比加快2.1个百分点，比上半年加快0.1个百分点，。70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅与上半年相同。全国大部分城市房价不跌反涨。

　　如何认识中国所谓房地产市场结构？英国著名房地产研究机构JONES LaSalle Research对全球56个国家进行研究得出的结论。该报告认为中国房地产市场化程度很低，在相关法律、土地、金融、税收、交易制度都不健全和完善。在2006年全球房地产透明度56个国家排行中中国是第42名，所以在房地产调控中最见效果的就是上海，上海的价格下降10%，土地被迫转。现在如果讲“空调”，我们宏观调控效果不明显的原因就是我们对于房地产市场诸多的影响因素完全是不清楚的。几个“权威数据”打架，莫衷一是。

　　面对这样的房地产市场，似乎走进了困局和黑幕，各地政府纷纷出招，江西把住房纳入对于市长政绩考核指标，重新拿起“经济适用房”的思路，建设部也把公布各地“廉租房建设计划”作为对于降低市场心理预期的有利工具，厦门提出修建“保障房”2万套供应市场；

　　温州个人集资建房与“经济适用房”、“廉租房建设计划”一起走进供给的队伍中，这些积极的因素犹如“星星之火“对于房价之困具有巨大的震撼作用；

　　温州个人集资建房成功拿地开始操作，一片哗然，其中中国学者的声音让人感到不足，不足就是喜欢刻舟求剑,拿着科斯、弗里德曼的伟大理论生搬硬套,自己谦虚的得到一个”大师门下走狗”就足矣,因此对于”中国特色”的市场经济的解释和支招,往往缺乏对于中国实际的把握,于是

中国经济学中看不中用;中国并不是完全的市场经济,所以用标准的”市场经济”理论去解释难免就有“ 刻舟求剑”的不足,教授专家接受课题,其结论已经被定调,所做的无非是训沽学的考证而已。

　　不同于“ 刻舟求剑”的、写了很多很好文章的易宪容先生，他的新作<集资建房没有生命力>却是一篇生搬硬套的文章，文章中提出：温州模式能否适应市场法则，能否成功？在许多发达的国家中，即使有个人集资建房的情况出现，但所占的比重仍然是十分微小？何也？可能是与市场法则背道而驰。

　　认识温州集资建房可以分为三个问题，一性质上的认识，当中国房地产市场不是真正的市场经济的时候，完全没必要拘泥于“市场法则背道而驰”，面对垄断的供应方，消费者没有讨价还价的资格的时候，一是不买，二是自救，如哈耶克所谓“消费者主权理论”(Consumer Paramountcy Theory)，自己动手丰衣足食而已；

　　二在操作层面上，易宪容先生质疑其可能性，这点应该从其成功拿地就应该打消，说白了，这种方式的核心就是把消费者和开发尚合二为一，剔除了过高的开发利润，建筑商还是2%的利润，在市场角色里，开发商裹协着地方政府银行等重重负担，使消费者无法承担。

　　全国各地个人合作建房风起云涌，如广州个人合作建房就表示，温州合作建房者，采用的是委托发展商拍地、开发的方式，支付给发展商2%的佣金，而资金则由合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方监管。“温州模式”对广州甚至对全国都很有借鉴意义，尤其是开发商、银行、合作建房者相互合作的操作方式，增强了广州个人合作建房取得成功的信心。

　　目前，和全国其他城市一样，广州合作建房面临最大的问题依然是土地问题，事实上，温州的市场环境和广州不同，在广州拿地会更加困难。广州的实力开发商多，而且不少是上市公司，除利润外也追求业务量，所以想在广州拿地竞争更大也更困难。

　　作为建设部试点，广州土地实行“双限双竞”， 对于合作建房者而言是个非常好的机会，相较以往的拍卖形式获得地块的机会更大了。因为限制了房价，相当于限制了利润，合作建房的目的不是为了获取利润，即使只有2%～3%的利润空间，合作建房人也可以承受，但以盈利为目的的发展商恐怕就很难接受。

　　三在市场份额上，易宪容先生担心过小，“即使有个人集资建房的情况出现，但所占的比重仍然是十分微小？”其实目前中国房地产市场问题最大的是心理预期问题，当消费者看到供应充足的时候，其心理预期降低，对于价格下降是有好处的，江西启动“经济适用房”，广州地价“双限双竞”、温州合作建房，这些对于缓建心理预期是实实在在的撼动，近日吴邦国委员长在香港提出，内地发展经济适用房可以借鉴香港经验，这也是一个很好的信号，如果2003年前计划占供应80%的经济适用房能够在今天占到20%，廉租房占10~20%，个人集资建房即使占到1%，中国房价的困局有望打破，做到房价软着陆；使中国房地产市场从寡头垄断走向竞争的市场，这样一来，谁也没必要去劳心思自己建房了，目前应该大声为个人集资建房叫好。

　　政府这次调控,也为所有中央政府部门、地方政府、国有房地产企业的角色给大家一个讨论研究的机会,责权利绩这些管理学的铁律,在我们的政府部门设计中的缺陷，可以说是被放大出来,让管理者和老百姓看清楚,”看得见的手”应该是什么样的? 如何来提高？这只手是否可以调控,市场敏感性是否具备?政府执政过程如何保证“经济适用房”、“廉祖房”的社会公平公正？这一连串问题的解决，怕是温家宝总理在接受国外媒体采访时说的，没有政治体制改革，就不可能有经济体制改革的成功。